2009年以來，由國土資源部、中國社科院和首都經(jīng)濟貿(mào)易大學等機構(gòu)研究人員組成的中國土地市場指數(shù)（簡稱中地指數(shù)，China Land Index，縮寫為CLI）課題組，以市場規(guī)模、出讓價格、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)為基礎(chǔ)，經(jīng)過大量調(diào)研、模擬測算和數(shù)據(jù)驗證，構(gòu)建了中地指數(shù)并計算出了2004-2014年間具體數(shù)據(jù)，描繪了我國土地市場的發(fā)展態(tài)勢。

　　2014年一季度我國土地市場動態(tài)：CLI綜合分析

　　從2014年數(shù)據(jù)測算結(jié)果來看，CLI大幅回落，既反映出2014年一季度我國土地市場的區(qū)域分化傾向和城市發(fā)展格局，也顯示出全國城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代化改革進程中土地市場發(fā)展的內(nèi)生動力，還表現(xiàn)出我國土地市場調(diào)控政策的延續(xù)性；從長期時間序列分析，盡管含有當季因素（如適逢2014年兩會召開前后），但總體仍屬于正常波動范疇，即仍在理性區(qū)間運行。

　　分指數(shù)的運行情況反映了當前我國土地市場轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中調(diào)控政策的作用和影響程度：一方面，經(jīng)過十年地產(chǎn)調(diào)控，土地市場的調(diào)控政策已形成了一定的穩(wěn)定性和延續(xù)性；另一方面，全國兩會召開彰顯了中央政府土地制度改革、人口城鎮(zhèn)化和市場化調(diào)控的長效發(fā)展思路，對土地市場產(chǎn)生了實質(zhì)性影響。結(jié)合國內(nèi)外發(fā)展態(tài)勢來看，一季度CLI中地指數(shù)的變化，已顯示出經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型期背景下我國土地要素市場化程度不斷提升的發(fā)展動態(tài)。

　　市場規(guī)模、出讓價格、地產(chǎn)景氣分指數(shù)分析

　　一是市場規(guī)模指數(shù)環(huán)比下降一半。數(shù)據(jù)分析表明，一方面基于我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實，當前土地市場總體規(guī)模較大，一季度數(shù)據(jù)大幅回落應(yīng)是市場供需變化的正常波動；另一方面，劃撥用地供應(yīng)量大幅降低的現(xiàn)實情況，也凸顯了政府宏觀調(diào)控的積極作用。

　　二是出讓價格指數(shù)穩(wěn)中微漲。綜合來看，2014年一季度價格指數(shù)上漲受到國家政策、地方調(diào)控、區(qū)域分化和市場本身剛性需求的影響較大。值得注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)投資回落、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降、全國商品房銷售面積同比下降、105個監(jiān)測城市地價漲幅7個季度首次收窄等背景下，北京、上海等一線城市經(jīng)營性土地的溢價率平均值達到49.17%，并同時出現(xiàn)城市內(nèi)部、區(qū)域之間兩相分化的發(fā)展態(tài)勢。

　　三是地產(chǎn)景氣指數(shù)環(huán)比下滑。一季度數(shù)據(jù)構(gòu)成指標的變化反映出當前我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展短期依賴政策刺激和長期依靠市場內(nèi)在波動的綜合態(tài)勢。數(shù)據(jù)變化顯示出中央政府穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式、促改革背景下土地市場的內(nèi)在變化。

　　總體來看，國家城鎮(zhèn)化、市場化等政策的多重效應(yīng)和財稅、土地等政策的短期效果以及地方政府的刺激作用相互影響，使得我國土地市場在2014年一季度開始更多地適應(yīng)供需市場的變化。

　　新型城鎮(zhèn)化背景下我國土地市場發(fā)展建議

　　理性認識市場波動，采取相機調(diào)控措施。根據(jù)一季度CLI中地指數(shù)波動情況看，我國土地市場出現(xiàn)了規(guī)模、景氣兩個分指數(shù)大幅下滑的市場波動。市場波動是資源使用和供需變化的有機調(diào)整，一定幅度的市場波動受到供需平衡、政策導向以及市場預期等因素綜合影響，符合市場經(jīng)濟的客觀發(fā)展規(guī)律。土地市場波動有其合理性、必然性和適應(yīng)性，完善的土地市場會在波動中調(diào)整和發(fā)展。為促進我國土地市場持續(xù)、科學發(fā)展，應(yīng)統(tǒng)籌考慮短期與長期、局部與整體、市場與政府等相關(guān)因素，根據(jù)市場變化相機調(diào)整調(diào)控方向和措施，通過相機調(diào)控防止波動幅度過大和調(diào)整時間過長，保持土地市場的基本平穩(wěn)發(fā)展。

　　把握市場合理波動，發(fā)揮資源配置作用。土地市場的發(fā)展與完善，既包括土地供應(yīng)等市場規(guī)模大小變化的數(shù)量提高，也涵蓋價格波動以顯示市場變化頻度和方向的質(zhì)量提升，還體現(xiàn)在土地利用結(jié)構(gòu)的相對均衡和利用方式的科學轉(zhuǎn)型等方面。為此，應(yīng)堅持對于市場可以自動修正的小幅波動不予干涉而主要把握土地市場的合理波動趨勢，從土地供需、價格、結(jié)構(gòu)、集約、出讓金等方面充分利用市場機制，使土地市場適應(yīng)和促進宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定、健康發(fā)展，充分發(fā)揮土地市場在國家土地資源配置中的決定性作用。

　　緊密結(jié)合新型城鎮(zhèn)化，適時轉(zhuǎn)型土地規(guī)劃。通過合理布局和有效引導，科學的土地規(guī)劃有利于優(yōu)化結(jié)構(gòu)和提高效率，有利于解決城鎮(zhèn)化進程中的產(chǎn)業(yè)用地需求，從而在土地要素層面為新型城鎮(zhèn)化提供發(fā)展支撐和市場動力。當前土地市場應(yīng)緊密配合和支持國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃實施，從土地市場發(fā)展和要素參與的角度，通過轉(zhuǎn)變土地利用方式來提升城市發(fā)展方式和經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量，引導土地市場資源用于我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。應(yīng)在建立產(chǎn)地協(xié)調(diào)、人地掛鉤等機制，在配置區(qū)域發(fā)展、城鎮(zhèn)用地等格局，在推進市場主導、行政引導等傾向上更多地發(fā)揮“空間管制+合理利用”的宏觀微調(diào)管控作用。

　　立足宏觀發(fā)展政策，差異化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。面對土地市場的復雜多變態(tài)勢，應(yīng)根據(jù)近兩年或十八大以來中央頒布和實施的一系列宏觀政策，特別是空間規(guī)劃、地區(qū)政策、產(chǎn)業(yè)政策和民生工程項目，研究和貫徹適應(yīng)性、差別性的土地供應(yīng)政策。例如，按照嚴控建設(shè)用地總量和保障新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求，對新增建設(shè)用地實行區(qū)域管控、比例遞減；對北京、上海等特大城市和一線城市與其他城市及城鎮(zhèn)實施區(qū)別對待的差異化供地政策；對國家支持的城鎮(zhèn)化模式中的城市群、一體化、流域經(jīng)濟、區(qū)域合作等方面，既應(yīng)積極支持，又要防止借機圈地、浪費土地等亂象發(fā)生，所以必須制定因地制宜的具體供地政策；通過實施新增產(chǎn)業(yè)用地出讓的彈性年期制度、延長一般工業(yè)項目用地出讓年限、工業(yè)用地出讓價格不低于所在區(qū)域基準地價等管控政策提高節(jié)約集約水平等。

　�。ㄗ髡邌挝唬菏锥冀�(jīng)濟貿(mào)易大學特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究院，本文系2013年度首都經(jīng)濟貿(mào)易大學特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究協(xié)同創(chuàng)新中心項目〔編號：TDJD201313〕的階段性成果）