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清朝時(shí)出現(xiàn)分期付款
滿清前期朝廷對(duì)旗人施行的是免費(fèi)分房政策,原則上,一品官分20間,二品官分15間,三品官分12間,四品官分10間,五品官分7間,六品官分4間,八品官分3間,九品官和沒有品級(jí)、沒有工作的普通旗人每人分兩間,只要是旗人,人人有房住。
后來(lái)公房不夠分了,旗人內(nèi)部苦樂不均,清廷開始搞“房改”,免費(fèi)分房變成了福利購(gòu)房——朝廷按優(yōu)惠價(jià)把公房賣給旗人,一家只許買一所,不許多買,不許騙購(gòu)。然而即使按優(yōu)惠價(jià),也有一些旗人買不起,不能一次繳清房款,于是從乾隆年間起允許分期付款,房款在千兩以上的,可以首付一半,剩下的8年之內(nèi)付清。嘉慶即位后,旗人分期購(gòu)房成為定例,無(wú)論總價(jià)多少,都是首付一半,還款期限則視房款而定,500兩以上的7年付清,300兩以上的6年付清,100兩以上的5年付清,如果房款在100兩以下,限4年付清。
乾嘉時(shí)期旗人分期購(gòu)買公房無(wú)需付給朝廷利息,只要在朝廷規(guī)定的還款期限內(nèi)還清就行了,這也算是朝廷對(duì)旗人的一項(xiàng)優(yōu)惠政策。
進(jìn)入民國(guó),分期購(gòu)房不常見,按揭購(gòu)房卻在上海出現(xiàn)過(guò)。民國(guó)16年,著名中醫(yī)陳存仁在上海老城區(qū)買房,一幢兩層小樓,賣方喊價(jià)25000塊大洋,陳存仁手頭只有5000塊,從朋友那兒借了10000塊,錢還是不夠,只好先簽房契,然后拿著房契去某個(gè)錢莊求助。錢莊用房契做抵押,替陳存仁付清了余款,陳存仁住進(jìn)新房之后,再向錢莊還本付息。什么時(shí)候清賬,什么時(shí)候拿走房契,這就是典型的按揭購(gòu)房,只不過(guò)當(dāng)時(shí)辦理按揭的是錢莊,而不是銀行。也有銀行提供按揭服務(wù)的,像在上海開設(shè)分行的花旗銀行和香港國(guó)民商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行,都有按揭項(xiàng)目。
整個(gè)民國(guó),可以按揭購(gòu)房的城市只有上海,所以1936年3月4日的《申報(bào)》評(píng)論說(shuō):在上海買房跟在其他城市買房不一樣,在其他城市買房,必須攢夠全款,所以房地產(chǎn)交易量不大,房?jī)r(jià)也不是很高;而在上海,“以三四成之墊本,即可購(gòu)置產(chǎn)業(yè),向中外行商押抵六七成之借款”,只需要首付30%到40%,就能去中外金融機(jī)構(gòu)辦理按揭,買下房子。民國(guó)時(shí)期上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀,房?jī)r(jià)畸高,原因之一就是可以按揭。
現(xiàn)代房產(chǎn)證可指紋加密
憑房契作為房屋所有權(quán)憑證的局面,是在民國(guó)32年開始出現(xiàn)變化的。這一年,上海市政府仿照租界當(dāng)局給業(yè)主發(fā)“土地執(zhí)照”的做法,在上海全市范圍內(nèi)推出“執(zhí)業(yè)證”制度,土地或房屋的所有人可以拿著地契、房契到土地局辦理“土地執(zhí)業(yè)證”或“房屋執(zhí)業(yè)證”。
1949年新中國(guó)成立之后,曾經(jīng)一度頒發(fā)過(guò)“房產(chǎn)執(zhí)照”。1950年夏,新中國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)土地改革法》,在廣大農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行了轟轟烈烈的土改運(yùn)動(dòng),1952年土改基本完成,政府開始向房屋所有人頒發(fā)“土地房產(chǎn)所有證”。
從上世紀(jì)80年代初開始,很多地方開始換發(fā)房產(chǎn)證和土地證。1997年,國(guó)家要求各地統(tǒng)一發(fā)放房屋所有權(quán)證。這時(shí)候的房產(chǎn)證加設(shè)了防偽標(biāo)志,并開始出現(xiàn)了共有人這一欄。因?yàn)橐郧暗姆慨a(chǎn)執(zhí)照、土地房產(chǎn)所有證等證件上的名字往往只有一個(gè)人,該證上所載的人就是該房子的主人。1997年統(tǒng)一換發(fā)的房產(chǎn)證則允許有兩個(gè)以上的名字,共有人一欄有的記載夫妻,有的記載父母子女,還有的記載其他共有人。登記部門在發(fā)放房產(chǎn)證的時(shí)候,對(duì)記載了共有人的還會(huì)再發(fā)放一個(gè)房屋共有權(quán)證。
隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步與發(fā)展,房產(chǎn)證的防偽措施開始不斷升級(jí)。2008年,北京市開始進(jìn)行指紋、肖像房產(chǎn)證加密試點(diǎn),市民可自愿選擇是否加密,需要收費(fèi)120元。如果房產(chǎn)證采用了這些加密措施,那么在房產(chǎn)交易時(shí),工作人員將開啟專業(yè)設(shè)備,查看現(xiàn)場(chǎng)持證人與《房屋所有權(quán)證》上密押膜的數(shù)碼肖像是否一致,并鑒別現(xiàn)場(chǎng)持證人的指紋與房產(chǎn)權(quán)屬登記的是否吻合。肖像、指紋驗(yàn)證成功后,方可進(jìn)行房產(chǎn)交易。
2013年4月,北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)稱,為防止虛假房屋買賣等行為,保障房屋交易安全,今后北京購(gòu)房人拿到的房產(chǎn)證將可自愿并免費(fèi)設(shè)立密碼,房屋如需辦理轉(zhuǎn)讓、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時(shí),須提供密碼才可辦理。
五花八門
國(guó)外房產(chǎn)如何買賣?
國(guó)外房產(chǎn)交易以二手房為主,那么國(guó)外二手房是如何買賣的呢?
美國(guó) 舊房子便宜非常搶手
美國(guó)人買房子,對(duì)周圍的環(huán)境很挑剔,而所謂環(huán)境也無(wú)非是交通方便、周圍有好學(xué)校、社區(qū)安全?梢哉f(shuō),符合這些條件的房子基本都在城市的繁華區(qū),在這種地段基本沒有新建的房子,都是二手、三手乃至四手的舊房子。即使有新建的房子,那價(jià)格也絕對(duì)不是一般人能承受的。因此,在美國(guó)買房子,大多是買二手房。
在美國(guó),近年來(lái)開發(fā)的新房大多建在新開發(fā)區(qū),距市中心較遠(yuǎn),交通多有不便,價(jià)格又比舊房子高出不少,因此,二手房市場(chǎng)中的老房子最受消費(fèi)者青睞。建筑年齡在50年以下的二手房,如果價(jià)格在30萬(wàn)美元以內(nèi),那么一定非常搶手,因?yàn)闊o(wú)論是房屋狀況還是價(jià)格都符合白領(lǐng)階層的要求。
在美國(guó),貸款買房是最主要的購(gòu)房形式。如果你是美國(guó)公民,只要能夠提交相應(yīng)的信用證明,比如從來(lái)沒有拖欠貸款、按時(shí)交納各種費(fèi)用、沒有不良記錄等,就可以在銀行輕松貸到購(gòu)房款。
澳大利亞 二手房多為花園洋房
澳大利亞的居住條件居世界領(lǐng)先地位,平均每2.7人擁有一套住宅,平均每套住宅的居住面積是187平方米。澳大利亞典型的住房是帶花園的獨(dú)立住宅,即中國(guó)人所說(shuō)的花園洋房,住宅都有冷熱水、灶具、烤爐和抽水馬桶、淋浴等基本起居設(shè)施。
澳大利亞的住房不管是新房還是二手房,一般都裝修齊全,購(gòu)房人基本不必再額外開支。在澳大利亞買二手房也可通過(guò)銀行提供的貸款購(gòu)買,貸款金額可占到整個(gè)房?jī)r(jià)的95%,貸款期限長(zhǎng)達(dá)25年。
法國(guó) 郊區(qū)二手房?jī)r(jià)廉但費(fèi)事
法國(guó)住房緊張,僅54%的法國(guó)人有自己的房子,其余都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府興建的低租金住宅,專門提供給那些低收入家庭居住。不過(guò),如果個(gè)人購(gòu)買住房的話,政府會(huì)提供住房抵押貸款,并根據(jù)各個(gè)家庭的收入和人口情況給予補(bǔ)貼。
雖然近年來(lái)法國(guó)政府加大了新房的建設(shè)力度,出現(xiàn)了一批新的住宅,但由于價(jià)格不菲,房屋市場(chǎng)還是租賃占了優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然,也有部分法國(guó)人在城市郊區(qū)購(gòu)買比較便宜的二手房,那些獨(dú)立小樓式的住宅非常好賣。但是,這樣的舊房大多需要經(jīng)過(guò)自己裝修才能居住,可以說(shuō)價(jià)格便宜,但很費(fèi)精力。
英國(guó) 七八年就換一次房
在英國(guó),70%的人擁有自己的住房,不過(guò),英國(guó)人經(jīng)常棄舊從新,每隔七八年就要換一次房子,因此二手房市場(chǎng)很活躍。在英國(guó)中央銀行降息的帶動(dòng)下,住房貸款利率不斷下降,任何人,只要有職業(yè)和工資收入,都可申請(qǐng)抵押貸款,貸款期限一般為25年,這使得英國(guó)的住房市場(chǎng)更趨完善。
德國(guó) 租房市場(chǎng)有價(jià)目表
對(duì)普通德國(guó)人來(lái)說(shuō),要買一棟房子并不是件容易事。有統(tǒng)計(jì)表明,德國(guó)有實(shí)力購(gòu)房的人不足半數(shù),大多數(shù)德國(guó)人選擇租房住,因此二手房市場(chǎng)不活躍。為了增加租房?jī)r(jià)格的透明度,德國(guó)多數(shù)城市都制定了一個(gè)叫“房租明鏡”的價(jià)目表。這個(gè)價(jià)目表列出了該城市各種房產(chǎn)的大致租價(jià)。雖然房主和租房者可以就具體租金討價(jià)還價(jià),但最后價(jià)格必須在這個(gè)價(jià)目表所規(guī)定的浮動(dòng)范圍內(nèi)。這個(gè)價(jià)目表很有權(quán)威性,就連法院在判決有關(guān)住房租金糾紛案中也會(huì)參照。
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歷史經(jīng)典
蘇東坡燒房契
據(jù)《梁溪漫志》記載,蘇東坡從儋縣向北回來(lái),選擇住在陽(yáng)羨,邵民瞻給他推薦了一套價(jià)值五十萬(wàn)銅錢的房子,蘇東坡用盡身上所有的錢剛能買下,并選擇了個(gè)吉利的日子住進(jìn)新家。
后蘇東坡與邵民瞻在月下散步,偶然到了一個(gè)村子,聽到有個(gè)老婦人哭得很傷心,便推開門進(jìn)去,蘇東坡看見老婦人仍然在自顧自地哭泣,就問(wèn)她為何哭泣。老婦人說(shuō):“我有一套房子,世世代代傳了幾百年,但我的兒子不肖,賣給了別人,現(xiàn)在我搬到這兒來(lái)了,住了百年的舊房子永遠(yuǎn)沒了,怎能不痛心?”蘇東坡問(wèn)她的那套房子在哪兒,得知正是自己剛買的房子。
聞聽此言,蘇東坡立刻安慰老婦人:“你的房子是我買的,不用太悲傷,現(xiàn)在我把屋子還給你!碧K東坡隨即叫人拿來(lái)買房的憑據(jù),當(dāng)著老婦人面燒了。第二天蘇東坡叫老婦人的兒子接他母親回到原來(lái)的住所,竟然不索取所花之錢。(陸承)
奇聞逸事
古代賣房多為“捎帶手”
古代房子的第一代業(yè)主,一般都是自主建房,也就是說(shuō),這套住房最開始不是從市場(chǎng)上買來(lái)的,而是業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后,因?yàn)榉N種原因,賣給第二代業(yè)主,然后再賣給第三代、第四代業(yè)主?偟膩(lái)說(shuō),從戰(zhàn)國(guó)到明清,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣來(lái)賣去的主要是二手房,也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說(shuō)。
到隋唐時(shí),有人蓋好房子后,或租或賣,從某種意義上講,他們可算是最早的“開發(fā)商”了。有個(gè)叫竇乂的人,就是其中的佼佼者。竇乂很小的時(shí)候就死了爹娘,跟著舅舅一塊兒生活。竇乂先通過(guò)賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢,后來(lái)有了80萬(wàn)錢的身家,就開始向“房地產(chǎn)”行業(yè)進(jìn)軍。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安西市有一個(gè)廢棄的化糞池,面積有十幾畝,閑置七八年了,一直沒人買。竇乂把它買了下來(lái),雇人填平,在上面蓋了20間店鋪,租給波斯人做生意,平均每天都能收上來(lái)幾千錢的房租。
再后來(lái),竇乂聽說(shuō)當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球,于是斥資70萬(wàn)錢買下一塊地,又花30萬(wàn)錢把這塊地建成一片馬球場(chǎng),送給了李晟。李晟很高興,從此跟竇乂結(jié)成死黨,有求必應(yīng)。有這種靠山保駕,竇乂發(fā)得更快了,不到40歲就成了長(zhǎng)安首富,人稱“竇半城”。
除了像竇乂這樣的“開發(fā)商”,古代的“開發(fā)商”還有一些相當(dāng)于今天的“公務(wù)員”、“退休干部”等,甚至官府自己就是“開發(fā)商”。比如北宋有個(gè)“修完京城所”,這個(gè)機(jī)構(gòu)本來(lái)只能修筑城墻和宮殿,后來(lái)城墻修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,這個(gè)機(jī)構(gòu)就開始轉(zhuǎn)型,開始給朝廷搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢?“修完京城所”向朝廷請(qǐng)示,劃撥給他們大片地皮,他們?cè)谏厦嫔w住宅、蓋店鋪,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國(guó)庫(kù)做了很大貢獻(xiàn)。
這些“開發(fā)商”都不專門從事房地產(chǎn)開發(fā),也就是說(shuō),他們搞房產(chǎn)開發(fā)只是多元化經(jīng)營(yíng)的“捎帶手”,沒有誰(shuí)只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末,中國(guó)一直沒有職業(yè)的“開發(fā)商”,都是業(yè)余的。
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追根溯源
青銅器記載的地產(chǎn)交易
根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明,中國(guó)在西周時(shí)就出現(xiàn)了土地交易,在戰(zhàn)國(guó)時(shí)就有房屋買賣。
在一個(gè)名字叫“盉”的西周青銅器上,就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文。意思大致是:公元前919年農(nóng)歷三月,一個(gè)叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人,換來(lái)了價(jià)值100串貝殼的幾件奢侈品,包括兩塊玉、一件鹿皮披肩和一條帶花的圍裙。這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。
在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后,也就是周厲王32年,又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過(guò)程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事。周厲王為擴(kuò)建王宮,買下一個(gè)叫鬲從的人的地,沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬,周厲王派人對(duì)鬲從說(shuō):“你別怕,我一定會(huì)照價(jià)付款的,如果我賴賬,就讓上天罰我被流放好了!边@在當(dāng)時(shí)是個(gè)很毒的誓。
周厲王買地花了多少錢,銘文上沒寫。有人買地,有人賣地,說(shuō)明當(dāng)時(shí)除了有土地抵押,還存在土地買賣,房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了雛形。
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