引子：

　　十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議中重要的一項(xiàng)議程就是審議民法典草案。民法典草案物權(quán)編中提到，對(duì)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿問(wèn)題，根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第一百四十九條、城市房地產(chǎn)管理法第二十二條規(guī)定，作出原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，自動(dòng)續(xù)期已是板上釘釘?shù)氖虑�，但�?duì)于如何續(xù)期、要不要交錢、按照什么標(biāo)準(zhǔn)交多少，現(xiàn)行法律無(wú)法給出明確的答案。

　　主持人：王 玥

　　嘉 賓：張欽昱（中國(guó)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法研究所所長(zhǎng)）

　　和靜鈞（西南政法大學(xué)政治與公共管理學(xué)院 副教授）

　　張繼生（深圳市律師協(xié)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理法律專業(yè)委員會(huì)委員）

　　房屋產(chǎn)權(quán)年限不是指房屋所有權(quán)有年限規(guī)定，而是指房子占用的土地的使用年限

　　主持人：房屋產(chǎn)權(quán)為什么會(huì)有年限？

　　張欽昱：房屋產(chǎn)權(quán)之所以有年限的規(guī)定，主要是由于土地公有制的性質(zhì)，土地公有意味著國(guó)家對(duì)土地享有完全的所有權(quán)，不允許任何人享有對(duì)土地排他性的“所有”，自然會(huì)要求土地使用權(quán)具有期限性。根據(jù)“房地一體”原則，既然土地使用權(quán)具有期限性，那么土地上的建筑物或者附著物的使用權(quán)就會(huì)存在期限性。居民購(gòu)買房產(chǎn)，就對(duì)土地上的房屋享有永久的所有權(quán)，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)居民房屋所有權(quán)的保護(hù)和尊重，對(duì)住宅建筑用地使用權(quán)續(xù)期就順理成章。

　　和靜鈞：廣義上的房屋產(chǎn)權(quán)，是指土地權(quán)與附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，是由兩個(gè)部分組成的。我們憲法及國(guó)土法規(guī)定了國(guó)家住宅用地的所有權(quán)為國(guó)家所有，是公有制，而非私有制。與公有制相適應(yīng)的土地權(quán)利安排，只能是土地使用權(quán)的出讓，屬用益物權(quán)，土地使用權(quán)是有出讓期限的，而土地之上的房屋所有權(quán)是完整權(quán)，沒(méi)有期限。所以，實(shí)際上我們說(shuō)的房屋產(chǎn)權(quán)，其實(shí)有兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人，這個(gè)期限反映了兩個(gè)產(chǎn)權(quán)人的契約協(xié)議�？紤]到土地產(chǎn)權(quán)人的公共服務(wù)與公共政策屬性，產(chǎn)權(quán)期限一般通過(guò)土地法律所規(guī)定，不能隨意設(shè)定，一般最長(zhǎng)期限為70年。

　　張繼生：房屋產(chǎn)權(quán)年限嚴(yán)格意義上來(lái)講不是指房屋所有權(quán)有年限規(guī)定，而是指房子占用的土地的使用年限。這里面一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。購(gòu)入房產(chǎn)后，對(duì)房屋實(shí)際上是擁有永久產(chǎn)權(quán)的，但是土地使用權(quán)卻只有70年，所以才導(dǎo)致房產(chǎn)實(shí)際產(chǎn)權(quán)也只有70年。

　　自動(dòng)無(wú)償?shù)睦m(xù)期與現(xiàn)行法律有一定沖突，要根據(jù)實(shí)際情況，在法律框架下優(yōu)化解決

　　主持人：有學(xué)者提出的方案具體表現(xiàn)為，“住宅之下的一定面積（比如50平方米或60平方米的面積）的國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)自動(dòng)無(wú)償續(xù)期一次，期限以70年為宜�！蹦�如何看？

　　張繼生：我認(rèn)為這個(gè)方案是對(duì)于70年土地使用權(quán)限到期解決方案的一種探討，但是自動(dòng)無(wú)償?shù)睦m(xù)期與現(xiàn)行法律有一定沖突，要根據(jù)實(shí)際情況，在法律框架下優(yōu)化解決這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，將自動(dòng)續(xù)期。最新公布的民法典草案亦有規(guī)定，房屋土地使用年限70年期滿后續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。個(gè)人建議依據(jù)我國(guó)土地使用年限有20年-70年不等，各地房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不同，20年（或其他不足70年）的土地使用權(quán)期滿續(xù)期至70年的，應(yīng)該補(bǔ)繳持有年份與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

　　和靜鈞：正如我們以上所分析，房屋雙重產(chǎn)權(quán)人屬性，公共主體與私人主體之間的協(xié)商，會(huì)比完全市場(chǎng)化的私人主體之間的協(xié)商，更有利于保護(hù)中低收入的私人主體的利益。《民法典》是關(guān)于民事法律的法典化，購(gòu)房本質(zhì)是民事合同行為，就得遵從合同法的原本原則，不可能在《民法典》物權(quán)篇里直接規(guī)定永久自動(dòng)續(xù)期或無(wú)償續(xù)期，這違反合同當(dāng)事方平等協(xié)商原則。所以涉及到公共政策或公共服務(wù)性質(zhì)的內(nèi)容，最好由特別法來(lái)規(guī)定，而不是由《民法典》來(lái)執(zhí)行這一個(gè)本不屬于民商事性質(zhì)的事務(wù)，而且從民法的法典化的角度來(lái)看，一旦法典化，其修法比非法典化的民法，就難多了，修法的成本增加了。雖然說(shuō)“一定面積以下的國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償續(xù)期一次”是個(gè)好主意，但要把這一公共政策性質(zhì)的規(guī)定硬塞到民事法律為性質(zhì)的《民法典》“物權(quán)篇”中是相當(dāng)不妥當(dāng)?shù)模�也不利于適時(shí)彈性處理，最好的辦法可以這樣來(lái)處理，如“有關(guān)到期土地使用權(quán)的續(xù)期及續(xù)費(fèi)的安排，可由其他法律予以規(guī)定”。

　　張欽昱：從現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)、法理基礎(chǔ)以及法律實(shí)踐來(lái)看，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期應(yīng)當(dāng)以有償為宜。其一，土地使用權(quán)續(xù)期本質(zhì)上是取得新的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)有土地有償使用原則實(shí)行有償續(xù)期，支付的土地出讓金具有地租的性質(zhì)。其二，有利于提高土地的利用率，一定程度上能夠緩解“土地財(cái)政”的問(wèn)題。其三，住宅建設(shè)用地使用權(quán)有償續(xù)期能夠防止土地資源占用不均，有利于維護(hù)社會(huì)公平。鑒于民眾對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)的期限問(wèn)題并不了解，認(rèn)為購(gòu)買了房屋就可以永久所有，開發(fā)商抓住這種心理進(jìn)行投機(jī)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。盡快完善住宅建設(shè)用地的續(xù)期制度能夠保障人民安居樂(lè)業(yè)，在一定程度上也能夠抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，減少投機(jī)心理。