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資金脫虛入實(shí)需降樓市“虛火”
陳濤
//agustinmoreno.com2016-05-25來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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  今年1-4月,全國民間投資增速持續(xù)回落至5.2%,低于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速5.3個(gè)百分點(diǎn)。4月,全國70個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比上漲的城市有65個(gè),合肥、廈門、南京和未列入70大中城市統(tǒng)計(jì)的蘇州等二線樓市“四小龍”房價(jià)領(lǐng)漲全國。當(dāng)前,我國這種民間投資增長持續(xù)放緩和熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場急劇升溫的鮮明反差,一定程度表明社會資金存在脫實(shí)入虛的沖動,不可避免會降低社會實(shí)業(yè)投資的意愿。為有效引導(dǎo)社會資金脫虛入實(shí),需要有效抑制住宅等資產(chǎn)價(jià)格過快上漲,減少民間投資壁壘,提供優(yōu)惠財(cái)稅金融政策,營造社會經(jīng)營實(shí)業(yè)氛圍。

  當(dāng)前我國社會資金存在脫實(shí)入虛的沖動,除產(chǎn)能過剩、市場需求不振等原因外,房價(jià)高位過快上漲應(yīng)該說是最主要的驅(qū)動因素。雖然房地產(chǎn)業(yè)也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)重要組成部分,但房價(jià)高位快速上漲對居民收入和市場租金的過度偏離,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資金出現(xiàn)了“房地產(chǎn)融資—購買房地產(chǎn)—房地產(chǎn)再融資”的體內(nèi)自我循環(huán),以及大量吸納社會新增融資的運(yùn)行特征。

  2016年一季度,我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額同比增長22.2%,增速比上年末高出1.3個(gè)百分點(diǎn),比各項(xiàng)貸款增速高出7.5個(gè)百分點(diǎn);一季度增加1.5萬億元,同比多增5045億元,增量占同期各項(xiàng)貸款增量的32.5%,較上年同期提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。社會資金蜂擁也點(diǎn)燃了熱點(diǎn)城市土地市場,截至5月15日,包括北上廣深等四個(gè)一線城市及南京、蘇州、合肥等二線城市在內(nèi)的21個(gè)熱點(diǎn)城市,今年共產(chǎn)生110個(gè)地王項(xiàng)目,“高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率”成為共同特征。

  過去一年,我國相當(dāng)部分城市住宅價(jià)格上漲幅度明顯超過制造業(yè)利潤率。當(dāng)前熱點(diǎn)城市二手住宅價(jià)格的同比漲幅基本都在8%以上,北京、上海、深圳的房價(jià)漲幅超過30%。2015年全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)利潤率僅為5.76%。考慮到我國熱點(diǎn)城市房價(jià)已經(jīng)長期持續(xù)較快上漲,反觀制造業(yè)盈利能力受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響還存在下滑可能性,住宅投資無疑是當(dāng)前國內(nèi)最具競爭力的投資選擇,因而社會資金對住宅投資的追捧就不意外了。在銀行貸款、上市融資等之外,各路資金通過理財(cái)、信托、資產(chǎn)管理計(jì)劃、民間融資等進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),推高房價(jià)高位運(yùn)行態(tài)勢,客觀上減少了對民間實(shí)業(yè)投資支持的積極性。

  應(yīng)該看到,當(dāng)前我國供給側(cè)改革的一個(gè)重要內(nèi)容是提升制造業(yè)品質(zhì)。品質(zhì)提升的基礎(chǔ)在于機(jī)器設(shè)備改造更新、工藝技術(shù)研發(fā)改進(jìn)等長期持續(xù)地投入,涉及到相當(dāng)規(guī)模社會資金,且短期內(nèi)相關(guān)投資回報(bào)可能并不會明顯上升。而住宅價(jià)格高位上漲所引發(fā)的住宅投資替代效應(yīng),無疑是社會資金擴(kuò)大實(shí)業(yè)投資的“攔路虎”。如果未來住宅投資收益率不能長期穩(wěn)定在社會平均投資收益率水平,那么社會資金對住宅投資的追捧勢必進(jìn)一步增加脫實(shí)入虛的沖動。

  因此,需要采取有效措施抑制熱點(diǎn)城市房價(jià)大幅上漲,推動非熱點(diǎn)城市加快住宅庫存消化,保持房價(jià)持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行;同時(shí)還要認(rèn)真落實(shí)支持民間投資各項(xiàng)財(cái)稅金融優(yōu)惠政策,激發(fā)市場主體創(chuàng)新活力,有序引導(dǎo)民間資金進(jìn)入實(shí)業(yè)投資,推動我國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,并擴(kuò)大新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

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