樓市需要行政、金融等工具在市場(chǎng)低迷時(shí)去施救,但更應(yīng)該真正讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用

　　傳言已久的房貸政策終于松動(dòng)。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)近日聯(lián)合下發(fā)通知,對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時(shí),繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房,最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭,再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房,最低首付比例為30%。

　　房貸之所以大幅松綁,與去年以來(lái)樓市偏冷有關(guān)。不僅絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)處于下跌態(tài)勢(shì)(部分城市房?jī)r(jià)跌到幾年前水平),而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋施工面積、企業(yè)土地購(gòu)置面積及房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積等多個(gè)行業(yè)指標(biāo),也出現(xiàn)增速下滑。與此同時(shí),很多城市房屋庫(kù)存量積壓較多,占用著資源和資金。在這種背景下,無(wú)論是很多地方取消限購(gòu),還是這次松綁房貸等政策,都在意料之中。

　　在今年的政府工作報(bào)告中,明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,“支持居民自住和改善性住房需求”。顯然,三部委這次松綁房貸,就是落實(shí)“支持居民自住和改善性住房需求”這一安排的具體體現(xiàn)。對(duì)很多需要改善住房條件的居民而言,此次房貸政策無(wú)疑會(huì)減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。而對(duì)于樓市來(lái)說(shuō),這一政策或許會(huì)改變很多人的預(yù)期,有利于樓市復(fù)蘇。對(duì)于今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言,則有穩(wěn)增長(zhǎng)之功效。

　　盡管此次房貸松綁有其必要性,但高房?jī)r(jià)城市需要警惕房?jī)r(jià)反彈過(guò)快。這是因?yàn)?從政策層面而言,之前地方政府已經(jīng)出臺(tái)過(guò)多輪救市政策,央行既降息又降準(zhǔn),再加上住建部、國(guó)土部日前聯(lián)合發(fā)出通知,提出四大措施穩(wěn)定樓市,這么多政策疊加之后,很可能會(huì)起到給樓市快速加溫的作用,刺激交易量回升進(jìn)而拉動(dòng)房?jī)r(jià)快速反彈。坦率說(shuō),樓市需要“穩(wěn)消費(fèi)”以消化庫(kù)存,而不是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”。

　　從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō),雖然2月份樓市比較低迷,但從3月份起,很多地方樓市正在快速升溫。比如說(shuō),廣州增城一樓盤(pán)開(kāi)賣(mài)一小時(shí)就售出九成；廣州南沙區(qū)一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)50分鐘,就售出111套,銷(xiāo)售率達(dá)74%。廣州黃埔某樓盤(pán)甚至還出現(xiàn)了“日光盤(pán)”。最新數(shù)據(jù)也顯示,上周受監(jiān)測(cè)的城市中,一線(xiàn)城市成交面積環(huán)比上漲12.7%,二線(xiàn)代表城市中近七成成交量環(huán)比上漲。當(dāng)成交量持續(xù)攀升,就會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)反彈。

　　筆者以為,雖然穩(wěn)樓市有必要,但應(yīng)該圍繞“穩(wěn)成交量”發(fā)力,而不是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”。過(guò)去十多年房?jī)r(jià)快速上漲,不僅給政府帶來(lái)很大的調(diào)控壓力、保障壓力,也給民眾帶來(lái)購(gòu)買(mǎi)壓力、還貸壓力。中國(guó)房?jī)r(jià)存在泡沫,這是公認(rèn)的事實(shí)。因此,必須要警惕房?jī)r(jià)在政策疊加效應(yīng)后快速反彈,否則,就有可能重蹈過(guò)去的覆轍。而開(kāi)發(fā)商也會(huì)因?yàn)檎呔仁?不僅不愿意降價(jià)去庫(kù)存,還有可能漲價(jià)。

　　雖然說(shuō),當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制還不健全,需要行政、金融等工具在市場(chǎng)低迷時(shí)去施救,但也不能忽視市場(chǎng)自我調(diào)整的能力,我們要真正讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用。