近來(lái)，穆迪、瑞銀、野村等機(jī)構(gòu)相繼看空我國(guó)房地產(chǎn)，還有的斷言中國(guó)樓市即將崩盤(pán)，更有甚者稱(chēng)之臨近“迪拜時(shí)刻”。國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人士則眾說(shuō)紛紜，購(gòu)房者不知所措。一時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)云山霧罩。

    歷經(jīng)6年房地產(chǎn)繁榮，2008年底的兩個(gè)月，阿聯(lián)酋迪拜樓盤(pán)價(jià)格陡然下跌40%.在中國(guó)人歡度春節(jié)的時(shí)候，迪拜隨處可見(jiàn)人去樓空的蕭條景象。如今，“迪拜式的崩潰”真的會(huì)在中國(guó)重演嗎？

    最近一段時(shí)間，我國(guó)許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了由漲轉(zhuǎn)跌的重要轉(zhuǎn)變，而且是價(jià)量齊跌。繼溫州、杭州等城市的許多樓盤(pán)降價(jià)后，一線(xiàn)城市北京、上海的一些樓盤(pán)也加入到降價(jià)行列之中。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，1至4月份，反映樓市成交量的住宅銷(xiāo)售面積同比下降8.6%，待售面積迅速增加23.9%.另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院的全樣本調(diào)查，5月份全國(guó)100個(gè)主要城市住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，這是連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次轉(zhuǎn)跌。

    在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格在一定范圍內(nèi)波動(dòng)是正�，F(xiàn)象。具體看我國(guó)房?jī)r(jià)漲跌，許多專(zhuān)家認(rèn)為，只要在10%范圍內(nèi)都是相對(duì)合理的，超過(guò)30%就會(huì)造成較大影響�，F(xiàn)在，房?jī)r(jià)剛剛下跌了一些，就被視為將要“崩盤(pán)”或臨近“迪拜時(shí)刻”，這顯然是夸大其詞。以溫州、鄂爾多斯等特例之“點(diǎn)”去代“面”，更是一葉障目。

    進(jìn)一步看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年開(kāi)始繁榮，2007年稍有調(diào)整，2008年很快再次繁榮起來(lái)，甚至一度出現(xiàn)過(guò)度繁榮，不僅房地產(chǎn)投資一哄而上、發(fā)展過(guò)快，房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升、上漲過(guò)猛，許多城市漲價(jià)漲過(guò)了頭。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的周期性比較強(qiáng)。美國(guó)、日本房地產(chǎn)由繁榮期轉(zhuǎn)入調(diào)整期大體在6年左右，而我國(guó)此次房地產(chǎn)繁榮期已超過(guò)6年，這是其一。二是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不可能無(wú)休止地繁榮下去，當(dāng)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化、房?jī)r(jià)漲過(guò)頭的時(shí)候，就會(huì)或早或晚轉(zhuǎn)入調(diào)整。再看房?jī)r(jià)水平，我國(guó)許多城市的商品房售價(jià)不僅大大超出國(guó)際通用的房?jī)r(jià)收入比，大大超出一般居民的承受能力，有些還超過(guò)了東京、倫敦和紐約。

    由此可以作出判斷，眼下我國(guó)房地產(chǎn)正在由繁榮期逐漸轉(zhuǎn)入調(diào)整期。

    這個(gè)調(diào)整期估計(jì)不會(huì)短，快則兩三年，慢則五六年甚至更久。各個(gè)城市具體情況雖有所不同，但總體趨勢(shì)是銷(xiāo)量下降、房?jī)r(jià)緩慢下跌。其間或有反彈，亦不太可能改變大的趨勢(shì)。同時(shí)，不能排除漲得兇的城市跌起來(lái)也兇，漲過(guò)頭的則有可能跌過(guò)頭。

    經(jīng)過(guò)必要調(diào)整，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有望轉(zhuǎn)入健康發(fā)展軌道。至于在調(diào)整過(guò)程中會(huì)否出現(xiàn)崩盤(pán)？現(xiàn)在看來(lái)可能性也不大。因?yàn)槲覈?guó)年輕人購(gòu)房形成的剛性需求一直比較穩(wěn)定，城鎮(zhèn)居民追求居住條件不斷改善的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念一時(shí)不會(huì)改變，新型城鎮(zhèn)化在未來(lái)幾年仍將持續(xù)推進(jìn)。同時(shí)，由于住宅是消費(fèi)品也是投資品，如果房?jī)r(jià)跌多了，就會(huì)相應(yīng)提升投資價(jià)值。再就是房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也能阻止其過(guò)快下滑。這一點(diǎn)，從央行實(shí)行差別化住房信貸，到一些城市對(duì)限購(gòu)政策的微調(diào)，均可見(jiàn)端倪。