中工時(shí)評(píng)：一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)說(shuō)明了啥？

本網(wǎng)評(píng)論員 曹茂竹

　　北京單月二手住宅價(jià)格漲幅再創(chuàng)新低。6月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，5月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.9%，跌幅全國(guó)第一，創(chuàng)下2012年2月以來(lái)新低。而上海、深圳房?jī)r(jià)也出現(xiàn)兩年來(lái)首次環(huán)比下跌。（《新京報(bào)》6月19日消息）

　　這是一線城市房?jī)r(jià)首次呈現(xiàn)疲態(tài)。此前，盡管二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力增大，但不少專家表示一線城市房?jī)r(jià)仍然在上漲。而今，一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷陣痛期時(shí)，一線城市恐將不能置身事外。

　　針對(duì)今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)，政府提出雙向調(diào)控，為保證個(gè)人首套房貸央行提出了窗口指導(dǎo)，均體現(xiàn)了本屆政府保證住房剛性需求，打擊投機(jī)性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的總體思路。

　　一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)是投資者的風(fēng)水寶地，投機(jī)性需求是高房?jī)r(jià)的幕后推手之一。去年北京家庭的住房空置率為19.5%，而截至2013年8月底，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已高達(dá)87.0%，這意味著，城鎮(zhèn)家庭的基本住房需求已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)階段相當(dāng)一部分新增需求實(shí)為投機(jī)性需求，而剛性需求已經(jīng)疲弱。此次房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)向，或?yàn)橐痪�城市投資性需求的退出以及房?jī)r(jià)理性回歸提供契機(jī)。

　　不少專家認(rèn)為目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化率不足50%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)釋放剛需潛力。但無(wú)論是從短期還是長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化非但不會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，反而有助于房?jī)r(jià)回歸理性。

　　現(xiàn)階段，中國(guó)的城鎮(zhèn)化突出表現(xiàn)在人口向一線城市聚集形成大量外來(lái)人口，然而這部分外來(lái)人口難以形成有效需求。一方面是因?yàn)橄喈?dāng)一部分外來(lái)人口缺乏購(gòu)買力，另一方面，現(xiàn)在社會(huì)保障、醫(yī)療、教育等都與戶籍綁定，在大城市加強(qiáng)戶籍限制的背景下，外來(lái)人口即便具有購(gòu)買力，也難以在大城市長(zhǎng)期居留，因而普遍缺乏購(gòu)房意愿。購(gòu)買力和購(gòu)買意愿缺少任何一個(gè)，都無(wú)法構(gòu)成有效需求。

　　從長(zhǎng)期看，未來(lái)城鎮(zhèn)化的良性發(fā)展將引導(dǎo)人口合理流動(dòng)，緩解大城市人口過(guò)度膨脹以及人地矛盾，有效地平衡資源的分配，進(jìn)而有助于房?jī)r(jià)理性回歸。

　　伴隨著城鎮(zhèn)化的加快，二三線城市規(guī)模擴(kuò)大，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，加之相較于大城市的低生活成本，吸引了不少人從北上廣回到二三線城市。特別是對(duì)于農(nóng)民工來(lái)說(shuō)，如果在家門口實(shí)現(xiàn)就業(yè)獲得不菲的收入顯然是更好的選擇。近年來(lái)，不少一線城市出現(xiàn)用工荒，一定程度上也是城鎮(zhèn)化發(fā)展的結(jié)果。

　　另外，京津冀一體化、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等城市圈概念的提出，周邊城市在與大城市聯(lián)動(dòng)發(fā)展的同時(shí)，將承接來(lái)自一線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其中很大一部分是勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)。城市圈的發(fā)展將有效分流一線城市的人口，進(jìn)而降低大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。

　　因此，短期來(lái)看，城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的外來(lái)人口流入不足以形成一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求；從長(zhǎng)期來(lái)看，伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來(lái)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需將保持相對(duì)穩(wěn)定。房?jī)r(jià)回歸理性，住房還原其作為生活耐用品的本來(lái)屬性，為大勢(shì)所趨。