在德國(guó),不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷史悠久,1896年頒布的《德國(guó)民法典》就對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做出了規(guī)定。經(jīng)過(guò)100多年發(fā)展,德國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律體系逐漸趨于完善,為不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行及其透明規(guī)范提供了保障。

　　“登記”是德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)中最重要的環(huán)節(jié)。德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)利登記制度”,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法進(jìn)行設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng),若不登記則不會(huì)生效。

　　舉例來(lái)說(shuō),當(dāng)你在德國(guó)購(gòu)入一套商品房,合同簽了、錢付了不算完事,買賣雙方的物權(quán)合意必須進(jìn)行公證,再到相關(guān)單位履行完產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),你才能成為真正受法律保護(hù)的房主。如果不登記,房本上不會(huì)出現(xiàn)你的名字。

　　不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)需要經(jīng)歷“復(fù)雜漫長(zhǎng)”的過(guò)程,這大概算是德國(guó)特色之一。買受人與出售人需先后簽訂債權(quán)合同、以移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)為內(nèi)容的合同、以轉(zhuǎn)移價(jià)金所有權(quán)為內(nèi)容的合同,經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后,雙方當(dāng)事人需到登記機(jī)關(guān)登記。至此,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)才算真正完成。

　　過(guò)程看起來(lái)雖“冗長(zhǎng)反復(fù)”,不易理解,但真正執(zhí)行起來(lái)便能體會(huì)到其中好處。特別是公證機(jī)關(guān)的參與,讓交易本身及交易雙方信息的準(zhǔn)確性都能得到保障。

　　在完善的法律體系基礎(chǔ)上,德國(guó)“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”擁有絕對(duì)的國(guó)家公信力。一方面,對(duì)于登記在冊(cè)的物權(quán),第三人可信賴其存在并善意取得；另一方面,對(duì)于應(yīng)登記而未登記的物權(quán),第三人可信賴其不存在并善意取得。

　　德國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的立法,還體現(xiàn)在登記機(jī)構(gòu)方面。掌管該業(yè)務(wù)的“不動(dòng)產(chǎn)登記局”隸屬于地方法院,它不管轄一般的民事、刑事案件,專司不動(dòng)產(chǎn)登記。其登記行為具有司法性,登記效力與初審法院判決相同。因不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生爭(zhēng)議,無(wú)須再行起訴,當(dāng)事人可直接向上一級(jí)法院提出上訴。

　　不動(dòng)產(chǎn)中與普通百姓關(guān)系最密切的,莫過(guò)于房產(chǎn)登記。在德國(guó),房產(chǎn)登記信息在合法范圍內(nèi)向社會(huì)公開(kāi)。換句話說(shuō),如果能夠證明與房屋存在法律或經(jīng)濟(jì)方面合法關(guān)系,便可在不動(dòng)產(chǎn)登記局查詢房產(chǎn)登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等信息。

　　公開(kāi)透明的登記制度,為房產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行提供了保障。這一制度與德國(guó)稅收政策共同發(fā)揮作用,一方面對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定起到調(diào)節(jié)作用,另一方面間接杜絕了“房叔”之類的腐敗事件。登記制度提供了可供查詢的準(zhǔn)確記錄,自然人或公司都無(wú)法回避房產(chǎn)投機(jī)稅。根據(jù)德國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,自然人購(gòu)買房產(chǎn)10年之內(nèi)如要出售,必須繳納投機(jī)稅。

　　正如其他“德國(guó)制造”一樣,德國(guó)式“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”,也受到了中國(guó)的關(guān)注。其實(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記本身是好事,但“制度”要如何定還要因地、因時(shí)制宜。中國(guó)如果只從紙面上照搬,難免變橘為枳�！暗聡�(guó)制度”中注重公平與規(guī)范的特性,才是真正值得中國(guó)學(xué)習(xí)之處。