奧地利首都維也納地處歐洲中心,是眾多國(guó)際機(jī)構(gòu)所在地,且連續(xù)多年位居“世界最宜居城市”前三之列。但維也納的居民住宅售價(jià)相對(duì)穩(wěn)定,在2012年前的近10年里,城市平均房?jī)r(jià)年均漲幅僅約2%,扣除通脹因素,基本沒(méi)有上漲。這其中,維也納市政府發(fā)揮了決定性的作用。

　　維也納政府把住房看得與食品一樣重要,認(rèn)為住房安全問(wèn)題關(guān)乎民生,進(jìn)而影響民意和社會(huì)穩(wěn)定,不能只靠市場(chǎng)調(diào)節(jié),還要靠政府引導(dǎo),尤其要重視保障低收入人群的居住安全。因此,大力興建公有住宅必不可少。

　　1923年,維也納市的“安居房”計(jì)劃啟動(dòng),市政府通過(guò)向有房者征收“房產(chǎn)稅”籌集資金,獲得建設(shè)公有住宅的“第一桶金”。到2000年,市政府建立“維也納住房公司”,通過(guò)無(wú)償劃撥土地、為建設(shè)資金提供長(zhǎng)期貸款和補(bǔ)貼利息等方式扶持它從事“安居房”的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)。到目前為止,“安居房”已占到全市住宅總套數(shù)的25%。

　　這些“安居房”屬于公有,始終“只租不賣”,且租金很低,相當(dāng)于同等私有住宅出租價(jià)格的約50%,而且承租者可以無(wú)限期租用,即使承租方本人去世,其子女只要符合條件也可“世襲”租用。

　　作為維也納公有住宅的另一種形式,“福利房”近些年來(lái)發(fā)展迅速,在維也納市住宅中的比例也已超過(guò)了20%。與“安居房”相比,它的單套面積、套內(nèi)及配套設(shè)施質(zhì)量等都有提升。這種住宅,更適合中等收入群體。

　　“福利房”的產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)公司,承租人在住滿10年后可以優(yōu)先購(gòu)買這一房產(chǎn),前10年所交的房租可用以沖抵部分購(gòu)房款,并可以得到20年的按揭和房?jī)r(jià)折舊等多項(xiàng)優(yōu)待。如果不想購(gòu)買,也可繼續(xù)租用。

　　為確保公有住宅真正使中低收入者受益,維也納市議會(huì)制定了一套嚴(yán)格的規(guī)定,以及申請(qǐng)、審查、分配、復(fù)核等流程。其中一個(gè)重要原則是:不管是“安居房”還是“福利房”,住戶只能有一套,而且必須是唯一住宅。一旦購(gòu)買或租用其他住宅,就必須將這套住房交回。

　　近兩年來(lái),維也納市的居住人口迅速膨脹,這在一定程度上刺激了房?jī)r(jià)和地價(jià),但政府仍在抑制價(jià)格暴漲中起著重要作用。比如,建房用地必須采用公開招標(biāo)方式,政府的干預(yù)使得地產(chǎn)價(jià)格不可能拍得太高；即使是商品房建設(shè),房地產(chǎn)商的利潤(rùn)一般也限定在10%-15%；絕大多數(shù)住宅建設(shè)項(xiàng)目可以申請(qǐng)政府補(bǔ)貼,但只要拿到了補(bǔ)貼,政府對(duì)建好的房子價(jià)格也就擁有了發(fā)言權(quán)……

　　目前,維也納房產(chǎn)市場(chǎng)由公有住宅和受到嚴(yán)格約束的私有房產(chǎn)構(gòu)成,不僅能滿足各階層人群的居住需求,也在很大程度上抑制了人們購(gòu)買房產(chǎn)的欲望。有數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)在維也納人擁有私房的比例甚至不足25%。

　　在維也納這樣的國(guó)際化大都市,房?jī)r(jià)被有效平抑,實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”,離不開政府那雙“看得見(jiàn)的手”。