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3·30房產新政之后,深圳房價暴漲,出現(xiàn)賣家違約潮。7月19日,深圳龍崗區(qū)人民法院一審判決一名違約賣家按照合同成交價格20%賠償買家,并承擔案件受理費與保全費。由于法院在違約賠償比例上具有自由裁量權,早前的違約賠償極少被頂格判處20%。此番頂格判賠被認為可能成為法院處理該類案件的一個風向標。(7月23日《南方都市報》)
最近幾年,在中國房地產市場上,合同糾紛經(jīng)常上演。房價暴跌時,買家紛紛違約選擇退房,甚至不惜背上信用污點,中斷繳納銀行房貸;房價暴漲時,部分賣家則會悔約,寧愿通過訴訟途徑,賠償買方部分損失,也不愿意按原有合同履行交易。因為即使賠償了損失,賣方仍可以從暴漲的房價中獲利。從法律意義上來說,這種違約行為只要賠償損失,即符合相關規(guī)定。
其實,不僅房地產市場,在金融衍生品市場,也經(jīng)常有類似故意違約現(xiàn)象。比如金融期權買賣中,買方往往會先繳納一部分期權費,跟賣方購買期權,約定在一定時期內,按一定的價格履行交易。當買方發(fā)現(xiàn)交易標的的實際價格高于約定價格時,就會按照約定行使購買權利實現(xiàn)贏利;可是,當買方發(fā)現(xiàn)到交易標的的實際價格低于約定價格時,如果按約定行使購買權,就會虧本,在這種情況下,買方往往會選擇不行權,同時按約定放棄已經(jīng)繳納的期權費。雖然這種現(xiàn)象雙方早已都心里有數(shù)了,但是卻極少出現(xiàn)賣方惡意違約不賣的現(xiàn)象。因此,這種現(xiàn)象被認為是買方收益無限,損失有限;賣方收益有限,損失無限。也就是說,賣方為了違護商業(yè)誠信,必須接受無限損失。
我認為,雖然違約行為發(fā)生后,賣方必須嚴格按合同履行賠償責任,符合法律規(guī)定和市場契約精神,但是,卻嚴重損害了商業(yè)誠信形象,如果放任這種現(xiàn)象泛濫成災,將會給某一個群體造成不守信用的不良形象,更與國人歷來視商譽如性命一諾千金的傳統(tǒng)商業(yè)精神格格不入?v觀深圳本次房地產惡意違約個案,賣方即使遭到頂格處罰后,如果即時賣出房產,仍可以輕松多獲16萬,因為該套房產市場價已經(jīng)由原來約定的220萬漲到了280萬元,但法院判決的結果是賣方只須支付44萬元賠償金。可以說,賣方基本實現(xiàn)了通過違約獲利的目的,但這是以損失屬于買方的機會收益為代價的,而且是不符合常規(guī)的違約。可以說,違約的賣方在買方心目中的誠信形象基本受到了嚴重影響,不然就不會被告上法院了,并可能影響到今后雙方的買賣合作,畢竟,每個人遭到重大損失后,都會產生一種“一朝被蛇咬,十年怕井繩”的高度戒備心理。
在我看來,不管是從事哪個行業(yè)的交易,買賣雙方都應該堅持誠信為本,獲利為次,生意才能長久經(jīng)營。深圳龍崗法院方面的重罰,無疑有利于打擊義大于利的思想意識形態(tài),反之,如果越來越多的人為了不當利益選擇違約,不僅會損害到交易另一方的利益,久而久之,還會害人害己,使自己也成為違約風險中的受害人,并使所在區(qū)域的人群蒙受不誠信的偏見,不利于對外拓展市場。