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一線城市房價已被投機(jī)綁架
譚浩俊
//agustinmoreno.com2016-03-03來源: 紅網(wǎng)
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  中指院最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2月份百城住宅均價環(huán)比上漲0.6%,同比上漲5.25%,環(huán)比、同比連續(xù)第七個月雙漲,且漲幅雙雙擴(kuò)大。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為20842元/平方米,環(huán)比上漲0.51%,漲幅較上月收窄0.03%;同比上漲9.94%,漲幅較上月擴(kuò)大0.75%.

  如果說市場回暖,房價穩(wěn)定,倒是一件大好事。特別對去庫存,能夠產(chǎn)生極為重要的影響。現(xiàn)在的問題是,目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的回暖,是以房價上漲為主要特征的,特別是一線城市,已經(jīng)出現(xiàn)了房價快速上漲的跡象。如深圳,房價上漲幅度已經(jīng)超過了50%.對原本房價就已經(jīng)很高的一線城市來說,無疑是雪上加霜。

  值得注意的是,假如一線城市房價的上漲,是以剛需支撐和推動的,倒也無所謂,至少,不會有太大的風(fēng)險。關(guān)鍵在于,從去年以來一線城市房價上漲的實際情況看,更多的是投資和投機(jī)造成的。尤其是投機(jī),已經(jīng)成為一線城市房價上漲的主推動力,成為近一段時間以來一線城市住房銷售的主力軍。

  更重要的,在深圳、上海等一線城市以及南京等二線城市,許多投機(jī)者是以高杠桿來完成商品房投機(jī)任務(wù)的,有的是通過房產(chǎn)中介,有的是通過投資機(jī)構(gòu),更有一些P2P平臺也加入到了住房投機(jī)的行列中來,為商品房投機(jī)者提供資金支撐。這也意味著,一線城市的房價,已經(jīng)為投機(jī)及投機(jī)者所綁架。這樣的結(jié)果,只會讓房價泡沫愈演愈烈。

  要知道,中央在政策上給予去庫存更多的支持,目的就是為了化解房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。而去庫存也決不僅僅是商品房從開發(fā)商轉(zhuǎn)到其他人手中就算達(dá)到目的了。去庫存的最終目標(biāo),應(yīng)當(dāng)是讓商品房演變成居住房,讓庫存轉(zhuǎn)化成剛需,如果僅僅是將商品房變成投資品,讓商品房從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)到投機(jī)和投資者手中,且促使這些商品房轉(zhuǎn)化的資金,主要來源于銀行、來源于P2P平臺、來源于一些投資機(jī)構(gòu),而銀行資金則以損害實體經(jīng)濟(jì)利益為代價,P2P平臺和投資機(jī)構(gòu)則以風(fēng)險積累為目標(biāo),那么,其去庫存的目標(biāo)也就走偏了,是將一種風(fēng)險轉(zhuǎn)化成了另一種風(fēng)險,并在房價泡沫破裂后,風(fēng)險從其他渠道爆發(fā),那要去庫存干什么。

  央行及其相關(guān)負(fù)責(zé)人反復(fù)表示,目前個人住房貸款占全部貸款的比重還不高,因此,加大個人住房貸款投放力度、提高個人住房貸款占整個貸款的比重,對于去庫存有著十分重要的作用。但是,卻忽視了三個最重要的細(xì)節(jié)。一是中國信貸投放速度增長太快,且無論是存款還是貸款,都有不小的水分。如銀行在給企業(yè)投放貸款時,常常用貸款保證金來壓減企業(yè)實際可獲得的貸款,從而形成貸款和存款的雙虛增。相反,個人住房貸款不存在這個問題。自然,也就等于人為地降低了個人住房貸款占全部貸款的比重了;二是貸款的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡,開發(fā)企業(yè)、政府融資平臺、少數(shù)大企業(yè)擁有的貸款比重過高,實體經(jīng)濟(jì)的貸款比重明顯偏低,尤其是產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)占用了大量貸款,導(dǎo)致貸款的周轉(zhuǎn)效率極其低下,貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大。在這樣的情況下,個人住房貸款占比偏低,也就失去了意義,不具有可比性;三是間接融資的比重過大,直接融資的比重過低,客觀上帶來個人住房貸款比重的偏低。實際上,個人住房貸款的絕對額已經(jīng)不低。如果單純用占比來判斷個人住房貸款的情況,容易走入誤區(qū),形成個人住房貸款政策的盲目放寬,導(dǎo)致風(fēng)險的不斷積聚。

  也正是因為存在這樣三個方面的細(xì)節(jié),所以,在一線和主要二線城市設(shè)置個人住房貸款政策時,不能過度放任個人住房貸款的發(fā)放,尤其是投資和投機(jī)者,更應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制。如果過度相信“購買”二字,過度相信商品房從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)化出去了,就認(rèn)為是去庫存達(dá)到目的了,是非常危險的。

  更為重要的是,一線城市和主要二線城市的土地資源已經(jīng)相當(dāng)緊缺,如果再不對土地進(jìn)行控制,再不對商品房投資和投機(jī)行為進(jìn)行遏制,那么,這些城市的住房剛需會被進(jìn)一步壓制,造成住房方面的矛盾更加尖銳。一旦房價上漲到一定程度,泡沫破裂帶來的金融風(fēng)險、市場風(fēng)險就會爆發(fā),而剛需沒有滿足引發(fā)的社會矛盾也會爆發(fā),形成兩種矛盾的對立和惡化,其可能對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會穩(wěn)定構(gòu)成極大的壓力。

  為了控制一線城市的房價不被投機(jī)所綁架,有關(guān)方面應(yīng)當(dāng)盡快針對一線城市和房價上漲過快城市出臺包括商品房轉(zhuǎn)讓契稅、營業(yè)稅等的政策,抬高轉(zhuǎn)讓的門檻,延長轉(zhuǎn)讓的期限,提高轉(zhuǎn)讓的各種稅費率,迫使投資和投機(jī)者進(jìn)行理性選擇與思考,確保房價不再非理性上漲。

 

 

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