據(jù)媒體報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行近日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》，《通知》要求，從9月1日起，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。

　　這也是今年以來第二次對公積金政策進行調(diào)整，調(diào)整的目的也非常明確，那就是刺激低迷的樓市，激活市場需求，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用，促進經(jīng)濟的穩(wěn)定增長�？梢灶A(yù)料，新政出臺以后，將會有效改善市場需求，改變目前樓市的低迷狀況。

　　關(guān)鍵在于，盡管政策層面又了一個不小的“口子”，且從以往的情況來看，這個“口子”對市場的作用還是非常大的，但是，到底能不能對市場產(chǎn)生有效的提振作用，可能不僅僅在于政策力度的大小，還在于地方政府如何有效地運用好政策，發(fā)揮出政策的最大效用。因為，再好的政策，如果運用不好，效率也難以真正體現(xiàn)。

　　事實上，如果按照過去的情況，目前的政策已經(jīng)足以讓市場火爆了，也就是說，樓市調(diào)控政策都已經(jīng)退出，相關(guān)的鼓勵政策也已經(jīng)全部恢復(fù)，甚至在很多方面，已經(jīng)超過了調(diào)控前。那么，為什么仍然沒有能夠有效改變樓市的低迷狀況呢？為什么在房價上漲的情況下，銷售狀況仍然沒有明顯變化呢？原因就在于，市場處在了供需不平衡的狀態(tài)，在相當(dāng)一部分城市，尤其是二、三線城市，庫存現(xiàn)象十分嚴重，購房者對房價下降仍抱有很大的希望，從而影響了居民的購房沖動。

　　而造成這種現(xiàn)象的重要原因之一，就是地方政府始終圍繞“土地財政”不放，仍在想方設(shè)法地想通過土地開發(fā)獲取政府利益。去年在樓市嚴重低迷的情況下，土地出讓金仍然增幅不小，就是最好的例證。一邊是庫存十分嚴重，一邊又在千方百計增加庫存，就等于在人為地惡化市場供需狀況，人為制造居民購房心理障礙。在這樣的情況下，如果地方政府不能調(diào)整思路、改變思維，要想提振樓市也是很難的。搞不好，降低二套房首付比例的政策，也會被地方政府的行為所“浪費”。

　　不僅如此，在二套房首付比例下調(diào)以后，公積金貸款的額度能否保證，也是對地方政府的考驗。要知道，在一系列政策措施的作用下，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了公積金供不應(yīng)求的狀況。也就是說，即便再給政策，也可能會因為資金額度的不夠，而難以滿足居民的購房需要。而這種狀況，在一、二、三線城市都存在，尤其是三線城市，情況可能更加嚴重。因為，很多城市在公積金的征繳方面并不十分理想，滿足度不高。二套房首付比例降低以后，一旦購房的居民增加了，資金額度也就更加緊張了。采取怎樣的措施滿足居民購房需要，也是值得地方政府認真考慮的。

　　有的地方為了緩解公積金貸款矛盾，將公積金貸款與商業(yè)貸款相結(jié)合，用公積金收益或政府安排專項資金，對符合規(guī)定的購房者進行息差補貼，也不失為一種有效手段。如此一來，公積金可滿足的范圍就大大擴展了，從而對樓市產(chǎn)生積極的提振作用。

　　當(dāng)然，如何把好政策關(guān)，不讓不符合條件的居民享受二套房公積金貸款首付比例下調(diào)的政策，也是減輕公積金貸款壓力的重要方面，各級地方政府也應(yīng)當(dāng)引起高度重視，采取強有力的措施，避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。

　　從總體上講，二套房首付比例下調(diào)以后，還要看地方政府能否協(xié)調(diào)好壓縮庫存與增加供應(yīng)的關(guān)系，能否從長遠利益出發(fā)，改善城市住房的供求關(guān)系，防止庫存繼續(xù)擴大，真正將房地產(chǎn)市場帶入健康、有序、可持續(xù)發(fā)展的軌道。這既是對政府智慧的考驗，也是對政府執(zhí)政理念的考驗。