在人多地少、交通擁堵的我國各大城市，推行街區(qū)制對于提高土地利用率、緩解城市擁堵具有現(xiàn)實意義

　　《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）近日印發(fā)，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發(fā)展的“路線圖”�！兑庖姟诽岢�，加強城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，推進兩圖合一；原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)（2月22日《新京報》）。

　　大概10年前，有一場辯論的主題是“開放式小區(qū)與封閉式小區(qū)哪個更好”，筆者曾參與現(xiàn)場辯論，辯論的結(jié)果當(dāng)然是各有利弊。從上述《意見》看，今后新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；而已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。也就是說，今后所有住宅小區(qū)都將是開放式小區(qū)，即便這種小區(qū)有某些缺點，也必須開放。

　　在人多地少、交通擁堵的我國各大城市，推行街區(qū)制對于提高土地利用率、緩解城市擁堵具有現(xiàn)實意義。很多西方國家城市實行的就是街區(qū)制。而在我國城市，面積超大的封閉式住宅小區(qū)隨處可見，即便某些小區(qū)規(guī)劃有市政路，實際上也變成小區(qū)專利。因此，即便開放住宅小區(qū)會給物管、安保等帶來難題，會影響居住舒適度，也有必要推行。

　　不過，推行街區(qū)制需要打消各種顧慮。比如，住宅小區(qū)開放之后小區(qū)居民會有多種擔(dān)心，如居住環(huán)境嘈雜、安全缺乏保障等，這需要有關(guān)方面出臺配套解決辦法，否則，會影響城市的宜居指數(shù)。再比如，開發(fā)商會擔(dān)心影響業(yè)主居住品質(zhì)，繼而影響樓盤銷售和價格，同時，物業(yè)公司也擔(dān)心管理難度大，管理成本高，需要打消開發(fā)商與物業(yè)公司的顧慮。尤其是，當(dāng)一個住宅小區(qū)開放后，小區(qū)部分土地實際上從業(yè)主用地變成了城市公共用地，而承擔(dān)小區(qū)土地出讓金的卻是全體業(yè)主，那么，對于已建成的小區(qū)，開放之后是否補償全體業(yè)主？同時，今后新建住宅小區(qū)是開放式的，與土地有關(guān)的稅費是否也要相應(yīng)下調(diào)？這些問題恐怕都會引發(fā)討論。可見，開放住宅小區(qū)不是拆圍墻拆大門這么簡單，還需興利去弊。

　　另外，無論是老住宅小區(qū)還是今后新建住宅小區(qū)，開放的標(biāo)準(zhǔn)具體是什么，這顯然需要科學(xué)論證。眾所周知，老住宅小區(qū)有很多內(nèi)部道路，哪些可以公共化，哪些還是小區(qū)化，這需要相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；新建小區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)如何規(guī)劃，也需要相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，推廣街區(qū)制首先對城市規(guī)劃提出更高要求，既要考慮小區(qū)業(yè)主利益，也要兼顧公共性。

　　在筆者看來，上述《意見》意味著我國房地產(chǎn)市場由此會發(fā)生深刻變革，在規(guī)劃方面，今后或許不會再批準(zhǔn)超大面積小區(qū)，而且小區(qū)規(guī)劃都將是開放式的；在土地出讓方面，會把小區(qū)內(nèi)部道路公共化作為土地出讓條件之一，還會限制大塊土地出讓；在銷售方面，也要明確小區(qū)內(nèi)部道路哪些是公共路；在物業(yè)管理方面，要圍繞開放式小區(qū)重新制定物管制度等。

　　要想讓《意見》落地，除了要完善配套制度，還需要某些單位、某些小區(qū)、某些開發(fā)商率先示范。最理想的示范者是機關(guān)大院、公務(wù)員小區(qū)、高檔住宅小區(qū)；國有房企、大型房企要在新開發(fā)的小區(qū)中率先推行街區(qū)制。除了推廣街區(qū)制外，《意見》還有很多亮點，如針對建筑貪大、媚洋、求怪，指出“防止片面追求建筑外觀形象”。再如，針對公交換乘不便，指出“城區(qū)公交站點500米內(nèi)全覆蓋”，這些安排都值得期待。