自2009年4月14日政府推出史上最嚴厲宏觀調控政策以來，中國樓市到了最讓人看不懂的時刻。

    2008年以后，中國大中城市房價以史上最嚴厲的宏觀調控為背景，在北上廣深帶領下一路狂奔，終于在2014年停下瘋狂的腳步。

    自2月18日杭州德信北海公園發(fā)布“低價賣身”之后，多地樓市身價大跌。“五一”期間，上海樓市超過27個新盤自降身價爭相叫賣，數量占到新盤總數的五分之一。寧波城區(qū)的拉菲莊園揮淚大甩賣，每平方米直降5200元。北京樓市“五一”黃金周也是寂寞孤單冷。東三環(huán)雙井合生國際房價跳水100多萬元，無人問津。位于深圳寶安區(qū)固戍附近的富通V都會項目，近日因每平方米降價2000元遭到業(yè)主維權。

    這是全行業(yè)崩盤的預兆？還是房企戰(zhàn)略調整帶來的購房良機？

    各專家、各開發(fā)商、各級官員多空展開混戰(zhàn)，令人莫衷一是。

    先看一個巨大反差：一季度土地市場呈現亢奮態(tài)勢，土地出讓金創(chuàng)歷史同期新高。據易居研究院監(jiān)測，一季度10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長83 .1%，較2012年同期大增375.4%.其中一線城市土地出讓金收入為1754 .1億元，相當于2013年全年成交額的35%.而數據顯示，一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產開發(fā)商們也開始守住腰包，減緩投資金額。

    再看這樣的一個信息：南寧市房管局近日發(fā)布文件稱，根據《廣西壯族自治區(qū)人民政府關于促進廣西北部灣經濟區(qū)開放開發(fā)的若干政策規(guī)定》的有關規(guī)定，從4月25日起，廣西北部灣經濟區(qū)內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策，在南寧市購房。就在南寧市發(fā)文的當天，就傳出消息，天津濱海新區(qū)將實施差別化限購，無論在天津市內或其他城市有幾套住房，只要濱海新區(qū)范圍內無房即可在新區(qū)購房；并將推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。天津市相關部門表示，差別化限購政策目前正在積極申報，但還未得到上級批準。如果獲批，有望在5月底開始正式實施。實際上自今年3月份以來，陸續(xù)有杭州、長沙、溫州、福建等多地傳出放松樓市調整政策的傳聞。雖然先后都被當地有關部門明確否認，但按照以往的慣例，相關部門的不少辟謠都會在不遠的將來變成令公眾猝不及防的現實。

    在分類調控、雙向調控的大背景下，結合經濟下行壓力、實體短期難以提振、穩(wěn)增長缺乏支點、地方債務高企的嚴峻現實，地方政府對土地財政依賴的慣性必然轉化成房產救市的巨大動力。幾乎所有人都知道，高房價的罪魁是高地價，而捍衛(wèi)高地價的是大權在握的地方政府，似乎目前從中央到民眾都沒有找到真正有效制衡的手段——這也說明深化改革、理順中央地方事權財權的重要性、迫切性和艱巨性、長期性，所以簡單得出樓市崩盤的結論未免天真。

    就房產商而言，在整個銀根收緊的背景下，則出現了嚴重分化。鑒于銀行吸儲成本不斷上升，按揭優(yōu)惠利率的積極性大大降低。此外，相對于按揭而言，銀行在開發(fā)貸方面更為謹慎，因此，企業(yè)境外融資能力便是關鍵。但受美國加速退出Q E和人民幣貶值的雙重疊加影響，加上多個城市樓市涌現降價潮，房地產市場預期轉差，導致海外融資難度激增。中原地產研究中心最新報告顯示 ，4月十家標桿房企共計融資118.01億元，環(huán)比3月回落24.7%，這已是融資金額連續(xù)兩個月回落。

    房地產商由此出現了嚴重分化，行業(yè)內重組并購在未來會成為浪潮。當下樓盤打折有雙重意味：一是資金充裕的房產商利用整個樓市低迷期積極進行戰(zhàn)略調整，二是部分差錢的開發(fā)商急于回籠資金。

    全球大國從來就沒有全國性的統(tǒng)一樓市和房價。分類調控、雙向調控之下，只會使中國未來樓市伴隨著新型城鎮(zhèn)化的推動，進一步趨于復雜化、區(qū)域化、城市化甚至地段化。過去公眾置業(yè)考驗的更多是勇氣，未來考驗更多的是智商。

    長達四年的史上最嚴厲樓市宏觀調控也使中國住房的需求發(fā)生了巨大改變。在房價高企之下，一部分剛需已經被淘汰出局，只能成為保障房未來照顧的對象，而真正的購買力人群則推動改善型消費成為一線樓市主力軍——比如關于上海“五一”樓市最新調查報告顯示，63%的購房者屬于改善型消費。被抑制的投資需求則徹底分裂：一部分融入改善型消費浪潮，一部分則匯入海外置業(yè)大軍。倫敦房產中介Knight Frank的數據顯示，2013年倫敦低于100萬英鎊的房產，有7.5%被中國大陸買家拿下，2010年這個比例是2.7%.2012年， 中國人一年內在美購房總價值達123億美元（約合人民幣744億元），占當年外國人在美購房總額的18%，已成為美國房市中僅次于加拿大的第二大外國買家。

    在各方利益劇烈博弈、銀行信貸從緊、百姓收入增長遲緩、投資渠道狹窄的背景下，中國樓市預期像霧像雨又像風，一線城市持續(xù)高企的房價和三四線城市鬼城、睡城批量出現，會成為更多地方的獨特風景線，宛如一道涇渭分明的鴻溝，考驗著未來中國深化改革、推動新型城鎮(zhèn)化、重振實體經濟的決心和智慧。

    中國樓市崩盤是個笑話，但持續(xù)高燒的狀態(tài)也將徹底謝幕。宏觀調控是必須的，但全國統(tǒng)一的、完全由政府主導的調控的確走到了盡頭。多空博弈的理想結局是全面回歸理性——在政府真正擔負起保障中低收入人群的基本居住需求的前提下，商品房價回歸市場主導，逐漸退燒。