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產(chǎn)經(jīng)周觀察:天價(jià)停車位背后的產(chǎn)權(quán)迷局
//agustinmoreno.com2014-04-23來源: 中工網(wǎng)—《工人日報(bào)》
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    據(jù)媒體報(bào)道,近日,北京市一高檔小區(qū)將車位賣到了60萬元一個(gè),面對業(yè)主們的反對和質(zhì)疑,開發(fā)商的態(tài)度是“愛買不買”。因?yàn),不買的話,您的車又能停在哪兒呢? 其實(shí),這并不是北京市第一次出現(xiàn)天價(jià)停車位,在此之前,一些高檔小區(qū)30萬、40萬元一個(gè)停車位也不時(shí)見諸報(bào)端。

    對此,有人說,車位價(jià)格高些無可厚非,市場本來就在資源配置中起決定性作用。大都市里車位稀少,物以稀為貴,車位價(jià)格高些還能起到對用車需求的市場調(diào)節(jié)作用,有助于保護(hù)環(huán)境。但問題是,如此高價(jià)的停車位,其實(shí)并非是市場決定的。很大程度上是開發(fā)商在“強(qiáng)買強(qiáng)賣”。

    業(yè)主在購房的時(shí)候,尚能選擇自己買哪個(gè)小區(qū)的房子,但車位往往是在小區(qū)入住后才開始銷售,這時(shí)候,開發(fā)商握有所有的車位資源,對于車位的定價(jià),業(yè)主并沒有太多話語權(quán)。

    但是,就算真的花上了幾十萬元,買到的車位到底是不是屬于業(yè)主,還是一個(gè)兩說的事情。其實(shí),不少人花費(fèi)巨資,買到的只是一個(gè)幾十年的車位租賃合同。因?yàn),就算開發(fā)商本身,也不見得擁有停車位的完整產(chǎn)權(quán)。而恰恰正是停車位產(chǎn)權(quán)的模糊,使得控制停車位的開發(fā)商,擁有了絕對的定價(jià)權(quán)。

    商品房小區(qū)的停車位,大致有三種產(chǎn)權(quán)歸屬。其一是開發(fā)商自己投資建設(shè)車庫,擁有完全產(chǎn)權(quán),其二是歸屬全體業(yè)主所有,其三則是屬于依照《人民防空法》配建的地下防空工事,被開發(fā)商租賃用作車庫。而根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有”。

    也就是說,通常而言,小區(qū)地面停車位的產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主集體所有,因?yàn)樾^(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)按份歸屬房屋單元的所有人。而地下車庫則依照產(chǎn)權(quán)劃分,如果地下車庫不計(jì)算在小區(qū)容積率中,則可視為地下車庫是地上建筑物的從物,其產(chǎn)權(quán)也應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有。只有當(dāng)小區(qū)地下車庫停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的,即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位,并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積,開發(fā)商才能擁有地下車庫的產(chǎn)權(quán),并可以轉(zhuǎn)讓出售或出租給業(yè)主,此類地下車位應(yīng)有明確的產(chǎn)權(quán)權(quán)證。

    在現(xiàn)實(shí)中,由于許多小區(qū)業(yè)委會(huì)要么形同虛設(shè),要么缺少相應(yīng)的法律維權(quán)渠道,使得開發(fā)商將本屬于小區(qū)業(yè)主集體所有的車位產(chǎn)權(quán),變相二次出售或租賃給業(yè)主,從中漁利。

    許多商品房購房者并未意識到,自己購買的并不只是自己單元內(nèi)的房屋,也包括了整個(gè)小區(qū)土地使用權(quán)和整棟樓房的公攤面積中屬于自己的份額和權(quán)益,并且這一份額和權(quán)益是不可放棄的。按照物權(quán)法規(guī)定,“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓”。而建筑物的共有部分,通常包括了樓道、電梯間、垃圾間、地下室、管道層等,還有部分是作為從物附著于建筑的停車位。

    因此,破解商品房小區(qū)里頻現(xiàn)的天價(jià)停車位現(xiàn)象,關(guān)鍵在于政府有關(guān)部門加大監(jiān)管,同時(shí)完善和發(fā)揮業(yè)委會(huì)職能,使其代表所有業(yè)主,行使對包括停車位在內(nèi)的小區(qū)內(nèi)業(yè)主共享建筑部分的產(chǎn)權(quán)管理,不能讓開發(fā)商和物業(yè)公司再渾水摸魚。

 

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