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2015年,與上海新房、二手房交易市場同樣火爆的,還有土地市場。多個地塊“地王”頻出,地塊樓板價甚至超出周邊二手房成交均價。
有機構(gòu)放言,未來上海房價必將繼續(xù)大漲。為什么?因為開發(fā)商用當前的面包價格買下了面粉,就必須以更高的價格賣出去,這叫保本價。他們甚至預測起具體房價——“新江灣城板塊9萬元/平方米”“莘莊板塊7萬元/平方米”“趙巷板塊5萬元/平方米”……
打住。邏輯錯了。成本決定價格?這是不懂經(jīng)濟學的人最常犯的錯誤。決定價格的是供需關(guān)系,絕非成本。樓板價高了,來年房價一定會高,這樣的分析,其實是因果倒置了。
不過,就在2015年,還真有人演繹了“面粉價格決定面包價格”的奇跡——2014年大寧板塊的“地王”,樓板價是每平方米4.7萬元,當時,幾乎所有人都認為開發(fā)商買貴了。但結(jié)果是,2015年大寧地區(qū)的房價,真的在“地王”帶動下,跳至其“保本”的7萬元/平方米。他們真的做到了!這個活生生的案例,不僅鼓舞了評論家們對未來房價作出樂觀預測,還間接影響了其他開發(fā)商在上海拿地的勇氣和決心。
事實似乎沒錯,但筆者以為,這是偷換概念。能賣出7萬元/平方米,不是因為企業(yè)拿地成本達4.7萬元/平方米,而是因為市場調(diào)控和信貸松動、資金成本降低,這其中還包括一些人在2015年上半年股市上漲時的套利。這是需求推高價格,開發(fā)商無非是踏準時機罷了。
現(xiàn)在,許多開發(fā)商都把在一線城市拿地視為全國樓市整體低迷下的避險之舉。這樣做真能避險嗎?實際上,影響房價的因素很多,決定性因素依舊是供需。即使在一線城市,2015年需求已集中釋放,2016年的需求又在哪里?大城市都在嚴控城市規(guī)模,未來的人口紅利還會源源不斷嗎?在經(jīng)濟新常態(tài)下,有心買房的人資金何來?對此,開發(fā)商們一定要仔細思量。
用“飛上天”的樓板價作為論據(jù),來證明來年房價也會“上天”,邏輯錯了不說,還會在市場上制造出恐慌情緒。對于這樣的言論,我們不能聽之任之。開發(fā)商們更要保持對市場的敬畏之心,過去當了“地王”卻被套牢的日子,吹牛注水的所謂預測家們可以忘,掏出真金白銀的開發(fā)商們不敢忘。
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