春節(jié)過后，全國(guó)一二線城市的樓市又再進(jìn)入亢奮模式：上海有市民“裹著被子”半夜排隊(duì)搶房、一個(gè)豪宅項(xiàng)目352套房一天就賣完；北京大興黃村的一個(gè)地塊拍賣樓面價(jià)達(dá)到每平方米4.7萬元，有11.4平方米學(xué)區(qū)房售價(jià)高達(dá)530萬元；深圳2月份新房成交均價(jià)再創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng)72.12%，新建商品住宅成交數(shù)和面積同比分別增長(zhǎng)172.54%和183.24%……

　　一線和部分二線城市因其地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和公共資源的相對(duì)優(yōu)越，對(duì)外地人極具吸引力，需求相對(duì)旺盛，由此支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺；再加上公積金貸款門檻降低額度提高，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，二套房貸首付比例下調(diào)以及營(yíng)業(yè)稅免征期五年改兩年等政策利好，降低了購(gòu)房者的買房成本與貸款難度，也刺激了市場(chǎng)需求。

　　然而，從住房租售比、房?jī)r(jià)收入比和住房庫(kù)存比等數(shù)據(jù)來看，無法解釋某些城市驟然出現(xiàn)的房?jī)r(jià)凌厲升勢(shì)。

　　人為制造市場(chǎng)恐慌是一個(gè)合理的解釋。據(jù)媒體披露，一些開發(fā)商和房產(chǎn)中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，誘導(dǎo)買家恐慌性入市。比如，有記者特地去“裹被買房”的“案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)”探盤，發(fā)現(xiàn)“冷冷清清空空蕩蕩”，售樓員說：“我們還有房源可售。”

　　非理性加杠桿是一個(gè)更合理的解釋。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰認(rèn)為，這一輪房?jī)r(jià)上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳投資購(gòu)房比例已從2014年10月的10％漲至目前的25％。投機(jī)者除足額使用銀行貸款外，還通過眾籌、首付貸、個(gè)人間小額借貸（P2P）等高杠桿房地產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品籌集炒房資金。據(jù)媒體報(bào)道，有人通過眾籌湊齊房屋的首付款、月供、稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，持有深圳羅湖的百仕達(dá)小區(qū)一套46平方米的房屋4個(gè)月，出售后凈賺45萬元，收益率達(dá)77%.

　　通過眾籌、首付貸等方式非理性加杠桿，不僅突破了按揭貸款政策規(guī)定的首付比例，也加重了購(gòu)房者的償債負(fù)擔(dān)，更加大了銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)——當(dāng)投機(jī)者面臨虧損時(shí)，棄房斷供的風(fēng)險(xiǎn)更大。這種通過場(chǎng)外配資入場(chǎng)投機(jī)的非理性加杠桿，因房?jī)r(jià)上行遮蔽了風(fēng)險(xiǎn)，效仿者貪婪遠(yuǎn)勝恐懼紛紛入市，造成風(fēng)險(xiǎn)積聚；一旦房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)暴露，恐懼又遠(yuǎn)勝貪婪紛紛離場(chǎng)，從而造成風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。A股在場(chǎng)外配資的非理性加杠桿炒作下暴漲暴跌，就是一個(gè)鮮活的例證。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷直言：“去年股市的教訓(xùn)應(yīng)該吸取，千股跌停對(duì)于加杠桿的投資者而言，慘不忍睹。這些熱錢說來就來，說走就走。因此，貨幣現(xiàn)象就是泡沫現(xiàn)象。股市沒有盈利支撐，房?jī)r(jià)則沒有人口支撐�！�

　　最新統(tǒng)計(jì)顯示，去年上海有將近15萬外來人口凈流出，為近40年來首次。從全國(guó)來看，流動(dòng)人口規(guī)模從去年開始下降。也就是說，從農(nóng)村流入到城鎮(zhèn)地區(qū)、流入到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)的勞動(dòng)力總量在下降，這種情況更突出反映在某些大城市。人口在流出，房?jī)r(jià)仍飆升，樓市很可能成為少數(shù)人加杠桿炒作的“富人游戲”；而非理性加杠桿又必然直接或間接涉及銀行等金融機(jī)構(gòu)，從而直接或間接積聚金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)樓市進(jìn)入亢奮模式，對(duì)政府來說，當(dāng)謹(jǐn)防樓市非理性加杠桿所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)購(gòu)房者來說，當(dāng)謹(jǐn)防非理性加杠桿入市后的負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。