據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)已有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)了去庫(kù)存新政，這些新政主要包括提高公積金貸款比例、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、延長(zhǎng)貸款年限、放寬提取條件、降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房和開(kāi)發(fā)商降價(jià)、政府通過(guò)貨幣化安置回購(gòu)商品房、實(shí)施房地產(chǎn)供給側(cè)改革等去庫(kù)存化措施（2月22日《人民日?qǐng)?bào)》）。

　　目前，房地產(chǎn)去庫(kù)存不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更上升到了政治高度，已打上了深深的政府烙印。尤其自2月22日起，除了北京、上海、廣州等一線城市，降低多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例優(yōu)惠政策。加上此前降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，更傳遞出各地政府主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存強(qiáng)烈信號(hào)。

　　應(yīng)該說(shuō)，各級(jí)政府在供給與需求兩端推出的綜合配套去庫(kù)存政策，既反映了各級(jí)政府去庫(kù)存迫切心情，也表明政府抓到去庫(kù)存工作的痛點(diǎn)。但在筆者看來(lái)，系列去庫(kù)存政策多屬“浮光掠影”之作，僅下了點(diǎn)政策“毛毛雨”，仍沒(méi)觸及去庫(kù)存根本。當(dāng)前去庫(kù)存難，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端存在盲目擴(kuò)張因素之外，關(guān)鍵還在于商品房?jī)r(jià)格過(guò)高，超出了很多普通民眾購(gòu)房承受能力。因此，只有降低房地產(chǎn)行業(yè)整體開(kāi)發(fā)成本，把虛高的價(jià)格壓下來(lái)，使其價(jià)格水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及民眾消費(fèi)能力相一致，房地產(chǎn)去庫(kù)存才算找到走出困境的根本出路。

　　從目前看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及商品房?jī)r(jià)格下降莫非兩種途徑：一條是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，但要受開(kāi)發(fā)商成本和利潤(rùn)兩個(gè)因素制約，尤其要受到拿地成本制約。一條是政府主動(dòng)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅費(fèi)，但要受各級(jí)地方政府財(cái)力狀況制約；兩條途徑歸結(jié)到一起就是受土地財(cái)政的制約。事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)整體價(jià)格水平與地方政府土地財(cái)政之間存在激烈的利益博弈，地方政府土地總是希望調(diào)高拍賣土地價(jià)格及征收高昂稅費(fèi)，以補(bǔ)充地方財(cái)力之不足。而開(kāi)發(fā)商在與地方政府利益博弈中往往處于劣勢(shì)，為了拿地和開(kāi)發(fā)商品房必然付出高昂的土地出讓金及各類與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅費(fèi)。據(jù)相關(guān)資料，隨著土地掛牌出讓價(jià)提升，開(kāi)發(fā)商拿地成本呈逐年上漲之勢(shì)，一般地價(jià)已占到房?jī)r(jià)50%左右，涉及房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)占總房?jī)r(jià)的20-25%左右，其他費(fèi)用10%左右，利潤(rùn)大概在11%——15%左右。從這組數(shù)據(jù)可看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值收益中的大頭被各級(jí)政府拿走，政府是房地產(chǎn)業(yè)最大得利者，可見(jiàn)，土地財(cái)政已成房地產(chǎn)高庫(kù)存及高房?jī)r(jià)的真正幕后推手。由此，無(wú)論是去庫(kù)存，還是降房?jī)r(jià)，都始終需各級(jí)政府“忍痛割愛(ài)”和下定“壯士斷腕”決心，主動(dòng)終結(jié)建立在房地產(chǎn)業(yè)之上的各種利益“依賴”，房企才有降價(jià)空間，房?jī)r(jià)才能壓下來(lái)可能，房地產(chǎn)去庫(kù)存才有希望；否則，只能是紙上談兵，房地產(chǎn)去庫(kù)存不會(huì)有多大收效。

　　當(dāng)然，我們還要清醒地意識(shí)到，目前各級(jí)政府無(wú)論是實(shí)施降低稅費(fèi)、契稅補(bǔ)貼等政策措施減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，還是提高住房公積金利收益和給予購(gòu)房補(bǔ)貼增強(qiáng)購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)勢(shì)力，都還只停留在治表不治本階段，且在“政策讓利”尺度上遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。為此，讓讓房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存有更大政策操作空間：首先，加大財(cái)稅體制改革力度，并結(jié)合“營(yíng)改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央與地方政府財(cái)稅與事權(quán)相匹配的財(cái)稅體制，消除地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴，破解土地財(cái)政房地產(chǎn)去庫(kù)存掣肘，為降低房地產(chǎn)業(yè)整體成本及去庫(kù)存提供前提條件。其次，政府放棄對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的種種行政干預(yù)，徹底消除房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的行政色彩，各級(jí)政府只制訂城市發(fā)展規(guī)劃和負(fù)責(zé)稅收調(diào)節(jié)，不直接參與土地出讓，將房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展完全交給市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格等完全市場(chǎng)化，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、民眾消費(fèi)能力、稅費(fèi)調(diào)節(jié)力度成為房地產(chǎn)供給側(cè)的“調(diào)控器”和“指南針”，讓市場(chǎng)自由彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不足及消化房地產(chǎn)過(guò)剩。再次，實(shí)行政府所需公租房、廉租房、安置房等政策保障房一律貨幣化政策，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展騰出空間；并建立完善房地產(chǎn)系列監(jiān)督機(jī)制，加大對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)及亂漲價(jià)等行為打擊力度，有效凈化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)平衡有序發(fā)展奠定基