讀者來信

編輯您好！

我有一套住房對外出租。去年5月，租賃期屆滿前一個月，我詢問租戶李某是否續(xù)租，李某表示要先續(xù)著。之后我們雙方曾多次溝通過騰退房屋或續(xù)簽合同的事宜，均因李某自身原因既未騰房亦未續(xù)簽合同，在此期間，李某仍租住在我的房屋內(nèi)。之后李某出現(xiàn)拖欠房租的情形，我多次通過微信、電話、短信等方式催促李某繳納房租并搬離出租房屋，李某始終未繳納房租，也未搬離。

去年11月，我再次電話聯(lián)系李某催促繳納拖欠房租，并要求其騰退案涉房屋，否則將采取停水停電措施。并于三日后向李某微信發(fā)送書面通知函，將書面通知函張貼于租住房屋。上面明確載明我與李某的租賃關(guān)系于當(dāng)月解除，責(zé)令其于30日內(nèi)搬離涉案房屋，如逾期未搬離將采取停水停電措施，并附上了李某所拖欠的租金數(shù)額清單。但李某始終未予理睬。之后物業(yè)在我的要求下對房屋停了幾天水電。

事后，李某同意解除合同并騰退房屋，但表示希望給予合理時間準(zhǔn)備。同時他還提出，其在冰箱中存放了大約150克蟲草，因停電導(dǎo)致蟲草泡水后無法食用。要求我賠償其損失103488元，但他未提供原始購買憑證或?qū)嶋H存放蟲草的相關(guān)證據(jù)。

請問李某的損失應(yīng)該由我賠償嗎？遇到租戶到期不續(xù)租、不搬離的情況，我可以停水停電嗎？

北京 老丁

為您釋疑

老丁您好！

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。不定期租賃當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

根據(jù)您的描述，您在去年11月要求解除合同并騰房，承租人李某亦表示同意，因此你們雙方之間的房屋租賃合同關(guān)系解除，李某應(yīng)當(dāng)騰退房屋交還給您。

關(guān)于李某索要賠償?shù)恼埱?，李某多次違反雙方協(xié)商的約定，未簽訂續(xù)租合同或騰房，且在多次催告后仍未按期繳納租金，您采取斷水?dāng)嚯姶胧┲耙呀?jīng)提前通知對方，并無不當(dāng)。另外，事先您并不知道李某在房屋內(nèi)存放蟲草，李某亦未提交購買的相關(guān)證據(jù)證明存放了蟲草，且即使李某在房屋內(nèi)存放了蟲草，在被提前告知停水停電后其亦有自行防止損失發(fā)生的義務(wù)，因此，他的損失應(yīng)由其個人承擔(dān)。

民法典第708條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。出租人在房屋租賃合同終止后承租人拒不交還房屋的，承租人占用房屋不具有合法性，出租人沒有義務(wù)為承租人再提供狀態(tài)良好的房屋，采取的停水停電措施可以認(rèn)為屬于出租人的自助自救行為而不屬于侵權(quán)行為。但出租人采取的自助自救措施應(yīng)控制在合理的限度和范圍內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與承租人欠付租金的數(shù)額、比例及過錯程度相適應(yīng)，包括事先通知物業(yè)使用人、承租人、給予合理的準(zhǔn)備時間，超過必要限度給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。因此，也提醒您，作為出租人，停水停電可為但需慎為，房東止損要有度。

北京市東城區(qū)人民法院法官助理 張慧蓉