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“那時分房，別提多高興了?！弊髱煾凳堑谝慌徇M5號院的居民。23年過去了，讓人羨慕的單元樓房變成了老樓房。老樓問題多，管線漏水、水壓不足，小區(qū)內環(huán)境臟亂、路面坑洼不平，更有私搭亂建，車輛亂停亂放。

大門口，掛起了紅燈籠?；ǔ貎?，白色垃圾清理了。樓道里，不再漆黑一片……2023年剛開年，位于北京市西城區(qū)廣外街道馬連道路的5號院有了新面貌。

“那時分房，別提多高興了。”左師傅是第一批搬進5號院的居民。23年過去了，讓人羨慕的單元樓房變成了老樓房。老樓問題多，管線漏水、水壓不足，小區(qū)內環(huán)境臟亂、路面坑洼不平，更有私搭亂建，車輛亂停亂放。

左師傅對環(huán)境提升前家門口的路記憶深刻，“雨天積水泥濘，冬天結冰路滑。遇到這種天氣，老人都不敢出門?！?/p>

變化，源自小區(qū)引進了新“管家”。

居民自治共管做好“當家人”

馬連道路5號院建于上世紀80年代，共有4棟居民樓，小區(qū)是典型的無物業(yè)管理、政府兜底的央產(chǎn)老舊小區(qū)。其中，3棟是國家糧食和物資儲備局職工宿舍、1棟為國務院國資委職工宿舍。

老舊小區(qū)難以引進物業(yè)的報道屢見不鮮。主要存在成本支出壓力大、物業(yè)費收繳率低等問題。這也導致了物業(yè)企業(yè)缺乏積極性，部分居民對新引入的物業(yè)沒有信心。

破題，還需引導居民形成自我管理機制。2020年5月1日《北京市物業(yè)管理條例》實施，廣外街道積極引導小區(qū)成立物管會。馬連道路5號院在當年8月成立了物管會。

物管會在推動新物業(yè)進駐工作上起到了至關重要的作用，社區(qū)老黨員、老樓門院長和老志愿者帶頭參與。

左師傅全程參與工作，他告訴記者，引入物業(yè)前，社區(qū)工作者和物管會成員組織完成多輪入戶動員、投票。第一次入戶動員，物管會用了３天時間，通過逐戶上門爭取到超過20%的業(yè)主聯(lián)名，提議召開業(yè)主大會對引入物業(yè)事宜進行表決。因走訪調查的居民多了，矛盾也慢慢顯現(xiàn)出來，有的居民不樂意參與，有的居民直接拒絕，還有的居民因為這事翻臉。

“遇到不理解的居民就需要耐心解釋，告訴居民引入物業(yè)的好處，引導居民意識從‘政府兜底’向‘自治共管’轉變。”左師傅說。正是有了物管會積極的引導，才有了后面的兩次投票。

新物業(yè)的選擇上，物管會參考街道和社區(qū)的指導意見，結合小區(qū)規(guī)模較小、物業(yè)管理成本高等實際情況，從周邊小區(qū)物業(yè)服務較好、居民滿意度較高的物業(yè)企業(yè)中選出兩家物業(yè)企業(yè)作為備選企業(yè)，以此降低物業(yè)運營成本，從而在物業(yè)費方面找到居民能接受和物業(yè)能承受的平衡點，并提交業(yè)主共同決定。

在評估測算收費標準過程中，產(chǎn)權單位聘請第三方公司進行評估，收費價格為2.53元/平方米/月。為使小區(qū)居民更好地接受物業(yè)和物業(yè)收費價格，街道和社區(qū)指導物管會多次與物業(yè)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費用，利用小區(qū)實施封閉管理后的停車收益，彌補物業(yè)費用不足問題。最終兩家物業(yè)企業(yè)報價分別為1.98元/平方米/月和1.9元/平方米/月，均低于產(chǎn)權單位評估測算收費標準。

經(jīng)過業(yè)主表決，72%的業(yè)主參與了投票，選聘了北京明華嘉業(yè)物業(yè)管理有限責任公司作為小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，并簽訂了正式合同。

“居民自治意識不斷提升，積極參與基層治理，老舊小區(qū)才能產(chǎn)生自我治理的內生動力，這也是5號院引進物業(yè)的關鍵。”馬連道社區(qū)黨委書記張婉婷說。

物業(yè)下好服務管理“先手棋”

今年1月1日，明華嘉業(yè)物業(yè)正式進駐小區(qū)。入駐前，物業(yè)各部門負責人多次到小區(qū)對現(xiàn)場實地勘察，建立相應的臺賬，做好物料準備和人員儲備。明華嘉業(yè)物業(yè)爭分奪秒，提前３天完成了與產(chǎn)權單位、停車管理公司的交接工作。

明華嘉業(yè)物業(yè)經(jīng)理汪興介紹，入駐小區(qū)后，物業(yè)首先和社區(qū)居委會就居民反映強烈的環(huán)境秩序和堆物堆料等安全隱患問題進行了整治，物業(yè)通過張貼通知、走訪入戶等方式引導居民自清。對于逾期未清理的雜物，由工作人員集中清理，暫時不能清理的告知業(yè)主。物業(yè)粉刷了墻面，樓道“牛皮癬”小廣告問題得到了解決。

樓內問題解決后，又對院內廢舊自行車、白色垃圾、裝修垃圾等突出問題進行整治，環(huán)境提升同時消除了安全隱患?！叭腭v后第一次環(huán)境整治，就清理出16大袋垃圾?！泵魅A嘉業(yè)物業(yè)保潔人員孟娜說。

“顏值”升級，居民賞心悅目。修繕硬件設施則關乎居民日常生活。明華嘉業(yè)物業(yè)維修師傅蔡玉新介紹，他前期摸排發(fā)現(xiàn)7號樓每個單元門前的燈都壞了，有的單元樓內照明也出了問題，居民夜晚出入一直“摸黑”行走。進駐后，物業(yè)首先維修了照明設施，讓小區(qū)亮起來。緊接著，又對公共座椅、宣傳欄等設施進行修繕，居民有了干凈、整潔、舒適的休憩場所。

春節(jié)前，物業(yè)開展了垃圾分類、消防演練等多場宣傳活動，還在小區(qū)門口掛起了紅燈籠，營造出濃濃的過年氛圍?！斑@么多年來頭一次掛上紅燈籠，新物業(yè)入駐后，變化顯而易見?！弊髱煾嫡f。

打造央產(chǎn)老舊小區(qū)管理新樣板

汪興表示，新的一年物業(yè)將盡快為小區(qū)加裝電動自行車充電設施，杜絕電動車上樓、“飛線”充電問題。與居民建立更好的互動渠道，讓居民了解物業(yè)服務情況。積極參與社區(qū)治理，得到更多業(yè)主的認可，居民能夠主動繳納物業(yè)費。

物業(yè)入駐后，社區(qū)有了“抓手”。新一年社區(qū)治理工作，張婉婷有新的設想。社區(qū)將在原來拆違的地方打造一面文化墻。目前，社區(qū)正在與物業(yè)公司溝通，爭取居民意見。

街道社區(qū)建設辦公室相關負責人馬延國表示，類似的央產(chǎn)小區(qū)還有很多，街道已對轄區(qū)內央產(chǎn)小區(qū)開展了摸底調查，建立了基礎數(shù)據(jù)庫，為下一步工作奠定基礎。同時，為避免老舊小區(qū)改造后，物業(yè)管理跟不上的問題，街道將繼續(xù)堅持黨建引領，通過居民自治、協(xié)商議事引進物業(yè)，推動社區(qū)治理與物業(yè)管理融合共進，增強基層治理精細化水平，提升群眾幸福指數(shù)。

“央產(chǎn)老舊小區(qū)如何引進規(guī)范的市場化物業(yè)管理？5號院引進市場化物業(yè)服務是一次全新的嘗試。把5號院打造成樣板小區(qū)，為后續(xù)老舊小區(qū)引入物業(yè)提供經(jīng)驗，不斷推進央產(chǎn)老舊小區(qū)物業(yè)服務水平提升?！瘪R延國說。