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2月以來,高層房產(chǎn)新政“組合拳”連出,拳拳直擊樓市去庫存。先是2月2日,央行與銀監(jiān)會通知決定在不實施限購城市對首套房首付比例最低降至20%,二套房首付比例最低降至30%.接著,2月21日起職工住房公積金賬戶存款利率,由當(dāng)年執(zhí)行活期和上年執(zhí)行三個月定期,統(tǒng)一調(diào)整為按1.5%一年定期基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
更重磅的利好是,2月22日起房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅雙雙調(diào)整放寬,首次將二套房及144平方米以上非普通住房納入契稅優(yōu)惠范圍,非普通住宅滿2年轉(zhuǎn)讓交易也可享受免征營業(yè)稅政策。據(jù)我觀察,新政“組合拳”打出后,樓市三種異動端倪值得警覺。
其一,開發(fā)商惜售囤房待價而沽。政策“組合拳”打出以來,一些開發(fā)商面對利好“暖風(fēng)熏得商人醉”,不禁產(chǎn)生“樓市第二春又來臨”的幻象錯覺,舊疾復(fù)萌蠢蠢欲動。拿房子“賣瘋了”的某省會城市說事,僅1月賣房就達1.2萬套,且頻現(xiàn)“光盤”。近日該地有市民向媒體報料,某廣場賣房遮遮掩掩,房子未賣竟標(biāo)“售罄”。而事實卻是,在住宅市場火爆之時,此市不少商業(yè)辦公樓去庫存壓力猶存,虛假熱銷背后難掩難銷窘境。有業(yè)內(nèi)人士直言不諱,少量推房制造熱銷假象、開盤前蓄客視情定奪推房時間、數(shù)量,乃是不少樓盤慣用伎倆。甚至有樓盤將一棟樓拆分,分層抑或分單元,一次少量推房,制造高去化率甚至光盤假象。須知,惜售囤積不僅誤導(dǎo)樓市走向,還阻遏了高層房地產(chǎn)“去庫存”任務(wù)完成。按照現(xiàn)行商品房預(yù)售政策,樓盤在領(lǐng)取銷售許可證之后,須在規(guī)定時間內(nèi)開盤并一次性公開所有房源。售樓處公示銷售進度也須與網(wǎng)上公示一致。故而,對捂盤囤積虛假公示的奸商,相關(guān)監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)主動出擊依法查處。
再者,開發(fā)商誤讀政策為我所用。眾所周知,中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”作為今年五大任務(wù)之一。會議除了明確要求各地多措并舉“消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”外,還明確要求:“要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略,適當(dāng)降低商品住房價格,促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,提高產(chǎn)業(yè)集中度!币簿褪钦f,去庫存要堅持“激需求”與“除房價”雙輪齊動。我注意到,目下不少開發(fā)商在解讀政策上,似乎只關(guān)注前者而對后者選擇性失明。在定價行為上,不少三四線城市開發(fā)商殊途同歸異口同聲采取穩(wěn)價策略。一位大型房企負(fù)責(zé)人公開聲稱:目前尚無降價措施,房價下跌不太可能。一位中部城市房管局長坦言,盡管地方政府頻頻要求開發(fā)商降價,但去庫存新政無形中“保住”了房價,價格在穩(wěn)中有小幅度增長。某開發(fā)商更是認(rèn)為,只有很少開發(fā)商愿意以降價方式去庫存,除非項目虧損嚴(yán)重?zé)o法撐持下去,抑或迫于現(xiàn)金流壓力不得已而為之。進而其堅稱,降價不是持續(xù)發(fā)展對策,難以成為開發(fā)商主動行為。在我眼中,凡此種種皆可視為對本輪房產(chǎn)新政理解的斷章取義和為我所用,其既不利于開發(fā)商自身突圍高庫存窘境實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展,又不利于中央“去庫存”“降房價”任務(wù)的雙雙完成。
此外,投機客炒房沖動死灰欲燃。近日,上海內(nèi)環(huán)附近一套老公房業(yè)主一日內(nèi)連續(xù)跳價三次,最終價格比春節(jié)前貴70萬。這條新聞?wù)紦?jù)不少媒體頭條版面后,讓不少人心頭癢癢越發(fā)焦慮。令人憂慮的是,上海樓市升溫,春節(jié)前后階段波動幅度較大,參比歷史數(shù)據(jù)明顯反常。而究其成因:一方面,除購房人“買漲不買跌”心理使然,或不排除有機構(gòu)受利益驅(qū)動,選擇性披露漲幅過高房價信息;再一方面,便是從投資產(chǎn)品種類看,股市低迷客觀上刺激投機者重操舊業(yè),由“炒投客”返身為“炒房客”,畢竟房子目下仍被公認(rèn)為最保值投資產(chǎn)品(事實亦然)。由是,對被本次稅收新政排除在外,樓市虛火正旺的北上廣深等一線城市而言,非但不應(yīng)放松調(diào)控;相反,還應(yīng)適度加大調(diào)控力度,防止投機客炒房沖動死灰復(fù)燃,進而誤導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控大局。國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年12月深圳新房價格指數(shù)同比漲47.5%,二手房同比漲42.6%,樓價漲幅領(lǐng)跑全國。近日傳出消息,深圳樓市調(diào)控政策呼之欲出,計劃調(diào)整非本地戶籍人口購房準(zhǔn)入條件——購房人士社保繳納年限由1年改為3年,并于近期執(zhí)行。我以為,這才是科學(xué)理性的人間正道,“同病相憐”的北上廣也似應(yīng)適時效法。
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