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李亞鵬轉(zhuǎn)身開始投資開發(fā)地產(chǎn)項目,跨界運營商業(yè)地產(chǎn)大盤。首次進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,即投資35億元押寶體驗式文化藝術(shù)商業(yè)地產(chǎn)。(《西安晚報》11月25日)
對于李亞鵬事業(yè)轉(zhuǎn)型跨度如此之大,業(yè)內(nèi)外有許多疑惑和疑問,筆者僅從目前宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)等經(jīng)濟走勢方面談一些膚淺的觀點。
從整個房地產(chǎn)領(lǐng)域來說,經(jīng)過十年瘋狂,目前房地產(chǎn)泡沫不小。不妨列出一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)與美國房地產(chǎn)泡沫最嚴重的時期進行對比。2005年美國的房地產(chǎn)泡沫達到了歷史最高點,為美國GDP的172%左右。從1998年到2006年的8年間,美國的房價翻了一番,8年內(nèi)住房按揭貸款增長了150%.最終爆發(fā)次貸危機,進而引爆了2008年至今還令人膽顫的金融危機。
截至2012年底,中國內(nèi)地存量住房約179億平方米,合計總市值約100萬億元;如果算上農(nóng)村房產(chǎn)、小產(chǎn)權(quán)房和城市商用房產(chǎn),總值約200萬億元,與GDP之比分別為193.4%和388%,分別高出美國2005年房地產(chǎn)泡沫達到歷史最高點172%的21.4個百分點和216個百分點。中國的國民產(chǎn)出能否支撐如此龐大的房地產(chǎn)價值,值得掂量。
也就是說,目前的中國房地產(chǎn)泡沫程度達到了歷史頂峰。泡沫主要表現(xiàn)形式是房價離譜極高,高房價遠遠脫離房地產(chǎn)生產(chǎn)要素包括土地等的真實價值成本,并且遠遠脫離百姓的收入水平和對房價的承受能力。因此,在宏觀經(jīng)濟走勢、房地產(chǎn)非理性增長,房價處于最高位置時,進入房地產(chǎn)領(lǐng)域并非明智之舉。
從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來看,現(xiàn)狀和未來都不會太樂觀。今后商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)要比商住地產(chǎn)更大。主要挑戰(zhàn)來自互聯(lián)網(wǎng)的大發(fā)展,特別是電子商務(wù)迅猛發(fā)展對商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的金貴之處是由傳統(tǒng)的商業(yè)模式?jīng)Q定的。比如:昂貴的街面房、門面房以及城市中心地帶的寫字樓等。然而,隨著電子商務(wù)的發(fā)展,改變了商品的銷售零售方式,改變了消費者的消費購買習慣和行為。
對商業(yè)地產(chǎn)的最大沖擊是,對傳統(tǒng)的門面房、街面房要求不是那么強烈了,銷售零售渠道正在快速由線下向線上轉(zhuǎn)移。這種趨勢在未來將會愈演愈烈,目前已經(jīng)使得購物商場、門面房、街面房等商業(yè)地產(chǎn)收益下滑。
寫字樓商業(yè)地產(chǎn)未來受到的沖擊不比實體店的購物中心等小。李嘉誠的和記黃埔2012年年報顯示,從2010年開始,和記黃埔在內(nèi)地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%,長江實業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%.但廣州西城都薈廣場的回報率只能達7%,陸家嘴寫字樓的租金回報率僅為約5%.潘石屹拋售上海商業(yè)地產(chǎn)與租金越來越低、收益越來越差不無關(guān)系。物業(yè)顧問“萊坊”預(yù)計,2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13%。
因此,從總體上看,李亞鵬斥巨資高調(diào)跨界進入商業(yè)地產(chǎn),前途未卜。不過,他的聰明之處在于,找到一個商業(yè)地產(chǎn)貌似很有潛力、有前景的突破口——旅游休閑文化商業(yè)地產(chǎn)。比如,正在籌劃起步的麗江“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”,集文化、旅游、休閑于一體,如果沿著文化體驗、休閑娛樂、旅游度假思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),應(yīng)該非常有前景和潛力。隨著經(jīng)濟發(fā)展,百姓收入提高,對旅游休閑和文化藝術(shù)需求將非常之強勁。14年前的1999年,美國人耗費在休閑上的時間與工作時間各占50%,中國目前與 之相差甚遠。