近日上海市發(fā)布了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，進(jìn)一步收緊限購、限貸政策：1）非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保年限由滿2年延長到滿5年；2）二套普通及非普通住房首付分別不低于五成和七成。

　　與此同時(shí)，去年以來房價(jià)上漲速度一直領(lǐng)跑全國的深圳也出臺(tái)政策，抬高購房門檻，實(shí)行限購。明確規(guī)定，自購房之日起計(jì)算的前3年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，而此前為1年。據(jù)悉，除滬深兩地之外，其他一些房價(jià)上漲過快的城市，如北京、南京等地，也在積極醞釀，出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，以避免房價(jià)的進(jìn)一步上漲。

　　調(diào)控多年沒有出現(xiàn)明顯下降的房價(jià)，卻在很多城市面臨強(qiáng)大庫存壓力的情況下，趁著調(diào)控政策打個(gè)“瞌睡”，就騰騰騰地向上漲了起來，且上漲的速度之快，超出了管理層所能容忍的范圍，迫使管理層和地方政府不得不再次祭起調(diào)控大棒，對(duì)房價(jià)展開“圍剿”，實(shí)行限購限貸等方面的調(diào)控政策。

　　我們并不認(rèn)為滬深等地的做法有什么不對(duì)的地方，前些年房價(jià)沒有再像過去那樣快速上漲，就是依靠的這些手段。問題在于，對(duì)樓市來說，總不能永遠(yuǎn)置于這樣的調(diào)控環(huán)境之中，不能總靠有形之手來維持房價(jià)的“穩(wěn)定”。因?yàn)�，在市�?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，有形之手的作用要盡可能地越少越好。特別象樓市這種可以以無形之手為主的市場(chǎng)，有形之手更應(yīng)當(dāng)盡可能少地發(fā)揮作用。即便需要，也應(yīng)當(dāng)找準(zhǔn)目標(biāo)，對(duì)準(zhǔn)靶心，而不是不顧一切地以“殺”死所有需求為目的，以此來滿足房價(jià)暫時(shí)不漲的需要。

　　事實(shí)上，樓市調(diào)控的實(shí)踐已經(jīng)反復(fù)證明，行政調(diào)控的作用已經(jīng)越來越小，越來越不利于樓市的健康發(fā)展。尤其是把遏制需求作為調(diào)控目標(biāo)的做法，已經(jīng)與樓市的實(shí)際情況越來越背離、越來越不相適應(yīng)。對(duì)樓市來說，剛性需求仍然是市場(chǎng)的主流，仍然是不可忽視的重要因素，仍然是樓市必須高度重視的基本方面。所不同的是，在剛性需求問題上，政府的理解和百姓的理解是存在較大差距的。政府要的是市場(chǎng)的繁榮，百姓要的是居住的滿足。如何把政府的需要和百姓的需要緊密結(jié)合起來，才是解決樓市問題的關(guān)鍵。其中，增加有效供給，是關(guān)鍵之關(guān)鍵、核心之核心。

　　那么，什么才是樓市的有效供給呢？就當(dāng)前中國樓市的實(shí)際情況來看，保障房無疑是最重要的有效供給。也就是說，只有增加保障房供應(yīng)，讓更多的中產(chǎn)階級(jí)、中低收入者能夠享受到保障房，才能從根本上解決好樓市問題，政府也才不會(huì)面對(duì)房價(jià)上漲左右搖擺、左右為難、左右不是。

　　值得注意的是，同為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的重慶市，在此輪房價(jià)上漲中，卻顯得很坦然，沒有出現(xiàn)上海那樣讓政府感到恐慌的現(xiàn)象。而重慶出現(xiàn)這樣的穩(wěn)定格局，也決不是重慶身居西部。要知道，近年來，重慶的發(fā)展也是引人注目的，重慶的經(jīng)濟(jì)活力更是令其他地方羨慕。尤其是去年，經(jīng)濟(jì)增長率高達(dá)到11%，是全國大中型城市的領(lǐng)跑者。這樣的經(jīng)濟(jì)增長速度，顯然是會(huì)對(duì)房價(jià)上漲產(chǎn)生很大影響的。可是，重慶的房價(jià)并沒有因此而惡性上漲，過去五年只漲了12%，是一、二線城市中漲幅最低的。原因就在于，重慶的保障房供應(yīng)是全國最好的。據(jù)資料顯示，重慶的保障房供地占比達(dá)到22%，遠(yuǎn)高于上海的14%.

　　也就是說，保障房供地的增加，推動(dòng)了保障房的供應(yīng)，保障房越多，房價(jià)上漲的動(dòng)力就越低。即便高檔商品房價(jià)格上漲，也對(duì)廣大居民的生活不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重影響，更不會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的庫存現(xiàn)象。退一步講，在保障房供應(yīng)充足的情況下，就算房價(jià)上漲較快，也可以完全由市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，而不需要利用行政手段管制。其他城市所以要采取“最嚴(yán)”的控價(jià)措施，就是因?yàn)楸Ｕ戏抗⿷?yīng)太弱，有效供給太少，房價(jià)上漲對(duì)居民帶來的傷害太多。

　　不把重點(diǎn)放在保障房的供應(yīng)方面，而繼續(xù)通過需求端控制房價(jià)，只能說明地方政府仍然沒有放棄對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，仍然希望“土地生財(cái)”“土地造城”“土地制造政績”。因?yàn)�，保障房建設(shè)需要政府做出利益讓渡，需要政府做出政績上的暫時(shí)犧牲。很顯然，重慶做到了。所以，重慶的房價(jià)也穩(wěn)定了。

　　雖然重慶沒有走“土地財(cái)政”之路，沒有為了政績讓房價(jià)繼續(xù)上漲，而把樓市和政府工作的重點(diǎn)放在了保障房建設(shè)方面，但是，重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展反而更具活力了。一方面，樓市沒有對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠占效應(yīng)，沒有使實(shí)體產(chǎn)業(yè)的資本向樓市轉(zhuǎn)移，從而使經(jīng)濟(jì)的活力增強(qiáng)、基礎(chǔ)更實(shí)；另一方面，由于房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，特別是中產(chǎn)階層能夠比較輕松地購置商品房，因此，到重慶創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的人也越來越多，到重慶投資的人越來越多，從而給重慶的經(jīng)濟(jì)注入了越來越多的動(dòng)力。如此一來，自然樓市也就與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成良性互動(dòng)了。

　　所以，面對(duì)一、二線城市房價(jià)的快速上漲，采取調(diào)控措施是必要的。但是，只能治標(biāo)，不能治本。治本之策，還在于加大保障房建設(shè)力度，增加保障房土地供應(yīng)，切實(shí)提高樓市的有效供給，平衡樓市的供需關(guān)系，使房價(jià)不再成為一個(gè)敏感的問題。一旦房價(jià)不敏感了，樓市的發(fā)展也就會(huì)越來越健康。至于高檔商品房的價(jià)格上漲，誰愿意買就讓誰買，誰愿意炒作就讓誰炒作，中產(chǎn)階層和中低收入者沒有住房之憂了，有錢人愿意去買高檔房，投資者和投機(jī)者愿意去炒作，隨他們的便。相反，政府還可以從高房價(jià)中獲得更多的政府收益，從而把更多的資金用于保障房建設(shè)。

　　只是，地方政府愿意犧牲眼前的利益，愿意把更多的資金用于加強(qiáng)保障房建設(shè)嗎？愿意用眼前的“政府利益受損”換來長遠(yuǎn)利益和居民利益的乘數(shù)效應(yīng)嗎？這是一個(gè)值得沉思的問題。