房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟(jì)的典型表現(xiàn)。以日本為例，1986年至1991年間是其經(jīng)濟(jì)的鼎盛期。之后，以房地產(chǎn)泡沫的破滅為標(biāo)志，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“失去的二十年”。日本房地產(chǎn)泡沫的形成主要有三方面原因。

　　一是“外部壓力”增大。日本在上世紀(jì)80年代后期之所以出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，與日美之間的經(jīng)濟(jì)矛盾有密切關(guān)系。1985年9月22日簽署的 “廣場(chǎng)協(xié)議”導(dǎo)致日元升值，日本企業(yè)面臨出口壓力。在這種背景下，中曾根內(nèi)閣宣布擴(kuò)大內(nèi)需，加強(qiáng)公共事業(yè)投資。另外為刺激內(nèi)需，中曾根內(nèi)閣還大幅降低法人稅、所得稅，造成國(guó)家稅收減少1/3，企業(yè)“余錢”過(guò)剩，富裕階層猛增。伴隨建設(shè)業(yè)和房地產(chǎn)的膨脹，企業(yè)和富裕階層見有利可圖，便爭(zhēng)先恐后地購(gòu)買土地和股票，助推地價(jià)上漲，房地產(chǎn)泡沫形成。

　　二是“土地神話”的陷阱。由于對(duì)土地形成剛性需求，當(dāng)時(shí)的日本人普遍認(rèn)為地價(jià)不會(huì)下跌，只會(huì)上漲。為投機(jī)賺取利潤(rùn)，以土地作為抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款變成了最好的賺錢辦法。很多人為了炒土地而買土地，為炒房而買房，地價(jià)被炒到驚人的高度，當(dāng)時(shí)東京23區(qū)的地價(jià)幾乎可以買下全美國(guó)。在這種背景下，只要以土地?fù)?dān)保就可無(wú)限制地向外貸款，使得一些金融機(jī)構(gòu)也頭腦發(fā)熱，“住宅金融專門會(huì)社”（簡(jiǎn)稱“住專”）一類機(jī)構(gòu)也向住房貸款外擴(kuò)展業(yè)務(wù)。然而由于銀行壟斷了信用較好的債權(quán)，“住專”只好向風(fēng)險(xiǎn)較大的客戶開放。資金鏈的核心仍是土地，一旦土地?fù)?dān)保資金鏈斷裂，就必然出現(xiàn)壞賬，日本7家“住專”有6家就此破產(chǎn)。

　　三是“投機(jī)欲望”的膨脹。跟其他東亞國(guó)家一樣，絕大多數(shù)日本人渴望擁有屬于自己的住房。人們紛紛購(gòu)置房產(chǎn)，必然導(dǎo)致地價(jià)上漲。但伴隨地產(chǎn)的快速上漲，不少本來(lái)積攢著錢要買房的日本人只能望“房”興嘆，不得不干脆放棄夢(mèng)想轉(zhuǎn)而向其他領(lǐng)域投機(jī)。比如，有的人干脆改為買車和旅游，還有的開始購(gòu)買古董和名畫，這也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。日本企業(yè)除一些“走出去”外，也開始不務(wù)正業(yè)，熱心于炒房賺錢，而不是生產(chǎn)，這一切的泡沫都源于地價(jià)的泡沫。1986年開始，日本企業(yè)開始并購(gòu)歐美企業(yè)，三菱地所會(huì)社購(gòu)買了美國(guó)洛克菲勒中心，當(dāng)時(shí)引起國(guó)際輿論一片嘩然，歐美甚至出現(xiàn)“日本威脅論”。

　　日本房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅不單純是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性調(diào)整。它與宏觀調(diào)控的失誤、文化傳統(tǒng)、人們的欲望及投機(jī)心理有密切關(guān)系。日本人在享受過(guò)泡沫期虛假繁榮的榮耀后，也飽嘗地價(jià)房?jī)r(jià)大跌后企業(yè)倒閉、就業(yè)艱難帶來(lái)的痛苦。（作者是上海外國(guó)語(yǔ)大學(xué)日本文化經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）