當(dāng)前樓市“冰火兩重天”，在資金面緊縮趨勢(shì)加劇、房產(chǎn)稅開征預(yù)期增強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國逐漸鋪開等情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商有必要注意可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

    近一段時(shí)間，不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體出現(xiàn)了銷售冷淡的狀況。除個(gè)別城市外，全國絕大多數(shù)城市的成交套數(shù)和面積都呈下降態(tài)勢(shì)。

    與此同時(shí)，土地市場(chǎng)卻相當(dāng)活躍。從2013年至今“地王”頻出，幾乎到了一、二線城市“只要有土地交易，價(jià)格就會(huì)飆升”的地步。2014年開年之際，上海、廣州、杭州等多個(gè)城市售地價(jià)格再度高得令人瞠目。有人預(yù)計(jì)，將來這些“地王”項(xiàng)目推向市場(chǎng)，如果想達(dá)到房企預(yù)想的利潤空間，入市定價(jià)起碼要高于目前周邊在售商品房平均價(jià)格一半左右。

    元旦春節(jié)期間樓市銷售大幅下降，在很大程度上要考慮到季節(jié)因素。而從近幾個(gè)月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅延續(xù)趨緩走勢(shì)。這表明，近期一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市在進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下，市場(chǎng)預(yù)期漸趨穩(wěn)定。

    不可否認(rèn)的是，2013年最后一個(gè)季度多城市限價(jià)令再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應(yīng)提速等多方因素，購房者觀望情緒在加重。

    一邊是地市持續(xù)火爆，一邊是樓市預(yù)期漸趨于穩(wěn)定，樓市地市可謂“冰火兩重天”。樓市地市呈現(xiàn)出來的差異值得關(guān)注和警惕。

    當(dāng)前資金面緊縮的趨勢(shì)在加劇，而房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行貸款的需求不言而喻。另一方面，從去年開始，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的放貸速度有明顯放緩的趨勢(shì)，也就是說買房找銀行貸款的難度增大了。不僅商業(yè)銀行放貸如此，住房公積金貸款難也在一段時(shí)間以來成了人們熱議的話題。

    這一情況如果在未來一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)，將有可能影響開發(fā)商對(duì)所開發(fā)項(xiàng)目的資金注入。同時(shí)，由于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)很大程度上來源于銷售回款，如果銀行對(duì)個(gè)人住房貸款放貸緩慢，銷售節(jié)奏隨之放緩，也將有可能影響開發(fā)商的銷售從而影響其資金鏈。

    一些城市限購、限貸政策依然在執(zhí)行，同時(shí)，房?jī)r(jià)在一些城市已經(jīng)相當(dāng)高，像過去幾年那樣快速上漲的機(jī)會(huì)已經(jīng)很小，加之房產(chǎn)稅開征預(yù)期增強(qiáng)，以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國逐漸鋪開，總體而言，一些中高收入人群試圖通過購買住房實(shí)現(xiàn)資金保值增值的可能性正逐步縮小。去年年底，北京首個(gè)自住型商品住房項(xiàng)目啟動(dòng)申購登記，項(xiàng)目受到了“夾心層”熱捧。中低收入群體將更多關(guān)注中低價(jià)位商品房的供給或者考慮自住商品房。

    房地產(chǎn)開發(fā)商豪擲重金買地，表明看好后市。但作為資金密集性行業(yè)，在當(dāng)前情況下，應(yīng)格外重視衡量資金面緊縮有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。